宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

先日日本銀行（日銀）がマイナス金利導入を発表しました。

マイナスにする金利とは何なのかです。

まずいえるのは私達庶民が銀行などに預ける預貯金の金利ではありません。

日銀の当座預金の超過準備と呼ばれるものの利子をマイナスにします。

日銀の当座預金には大量の金融機関の資金が預けてあり、そのうちこれから新たに積み上げて預ける部分の一部にマイナス金利が適用されます。

つまり日銀に資金を預ける側の銀行などに、利用料（貸金庫代？）のようなかたちでお金を払ってもらいます。

これはマイナス金利でお金を払う形になるのを嫌った銀行などが、余計なお金を日銀の当座預金に残したままとするのではなく、その資金を貸し出しや株式や外国の証券などに振り向けさせるような政策です。これは円安や株高に繋がり、景気にも影響を与えると考えれれています。

この政策で住宅ローン金利はどうなるのか。これから銀行の反応に注目です。

これから住宅ローンを借りる場合は、３０００万円～４０００万円というお金が銀行から投資に回ることになるので日銀への貸金庫代が節約できる分下がるという考えもできます。

しかし、すでに住宅ローンを借りている場合はどうなるか。銀行が貸金庫代を稼ぐために金利を上げるかもしれません。リスクのある外国債券や株式に投資するよりも確実に稼げますので。

借換えでよそにいかれるのは嫌なのであまり極端ではないにしても変動金利は金利が上がっても文句は言えませんので。

マイナス金利と住宅ローンの関係は今後注目です。

マイホーム業者は住宅ローンでよく変動金利を勧めます。

変動金利の方が固定金利よりも金利が安いので月々の返済が少なくみえるのでより高額な物件販売をしやすいから。

そんなときに、私がライフプランを確認したうえで固定金利・特に最近はフラット３５Sの優遇があるのでそちらをお勧めしたりします。

その際のマイホーム業者の反論。

「変動金利で、金利があがりそうなときに、固定期間ローンを設定すればいいじゃないですか。」

金利があがりそうなときという判断は誰ができますか？

確かに無責任にそのようなことを言うFPとかはいますが、実務上判断は不可能です。

これから金利があがりそうだと思ったとき、そのときにはすでに固定期間ローンの金利も上がっています。フラット３５Sの金利よりも固定金利にもなっている可能性が高いです。

平成22年12月の金利　変動１％　全期間固定３％。

もしも3年後に変動金利が２％に上昇したときは固定金利は４％以上になっていると思われます。それなら最初から３％にしておいた方がいいです。

また、金利があがりそうだと思って固定金利に替えたらすぐ下がったらどうするのでしょう？
その場合はより高い金利の固定金利となります。

とにかく買ってもらえばそのあとの住宅ローン金利のことは不動産業者には関係ない（少なくとも売上にはならない。ひどい書き方をすれば「住宅ローンを払えなくなって売却する際には不動産業者に売上が発生するのでそのときは相談にのる」ということに。

もしも夢のようなこんな住宅ローンがあれば、そんなこともいいかもしれません。

平成22年12月の金利　変動１％　全期間固定３％。
変動金利を選んでも好きなタイミングで固定金利に変更できます。
それも最初の契約の際の金利です！

こんなものがあれば、3年後に金利が変動２％になっていても大丈夫。仮に5年後に変動金利が３．１％以上になってこれからも金利があがりそうだと思って固定金利に替える、それも最初に借りたときの金利３％。（普通なら５％以上の金利なのに）

これなら、結構使えるかもしれません。そんな住宅ローンどこか開発してくれないかなと思います。

長年にわたりマイホーム購入にあたり住宅ローン相談を受けていますが、どうしてもみなさん相談タイミングが遅いです。

ファイナンシャルプランナーは不動産に詳しくないと思われているのかわかりませんが、マイホームの契約後に住宅ローンの選び方でご相談にいらっしゃいます。

しかし、住宅ローン選びにはその物件について将来かかるお金を基ににしたライフプラン設計が必要になります。そういったところの説明や相談者の理解が低いのには頭を悩ませます。

マイホームの契約の際に重要事項説明などをされていると思います。一緒に色々な書類を渡されます。その中にとても重要なお金についての記載があるのですが、それについて知らない（仲介に入った不動産業者も強調しないです。強調すると売れないので）。

それを私のほうから説明『ほら。ここに書いてありますよ。』。それで初めて気づく。

すでに契約済みですからどうしようもないのですが、将来かかるお金についてあまりにも知らない状態でマイホーム購入をしている方がなんと多いことか。

そういうのが一つマイホーム購入・住宅ローン破たんの一因となっています。

ぜひともマイホームを検討しだしたら最初に独立FPに相談してください。

本日、仙台銀行ときらやか銀行が経営統合する見通しであるとの報道がありました。

地方の金融機関の統廃合は今後ますます進んでいくことでしょう。

実は、この２行の経営統合は１年以上前から予言していました。

住宅ローン選びの際に優遇期間が終わった後の金利はどちらが安いだろうと悩んでいた何人もの相談者がいらっしゃｔったのですが、

「おそらく数年以内に合併等するでしょうから今から将来の金利を悩んでも意味がありません。」とバッサリ。

マイホーム、住宅ローン選びは本人しかできないことも多いですが、プロに相談した方が適切なアドバイスを得られることが多数有ります。

先日失敗というか自分の無力さを感じました。

ある方の住宅ローンなのですが、様々な事情でちょっと普通のやり方では難しかったので、色々と工夫をしてなんとか事前審査をクリアしました。

それで、土地の契約・建物の請負契約を結び本申し込みをしました。

普通の住宅ローンであれば、事前審査をクリアすれば本審査もクリアするのですが、ちょっと難しいケースなので本審査で落ちる可能性や、追加条件があるのではないかと不安でした。

建物の確認申請の許可もおりて必要資料はすべてそろい銀行からのＯＫの返事待ちだったのですが、なかなか返事がきませんでした。２日に一度くらい私から金融機関に電話をして「大丈夫ですか？何か問題ありませんか？」と確認をしていました。

金融機関の担当者は

「大丈夫ですよ。」

と言っていましたのでそれ以上は追求しようがありません。

まだ最終のＯＫは出なかったのですが、金融機関の担当者は金銭消費貸借契約の日程を決めて相談者に準備してもらっていました。

金銭消費貸借契約の日の前日にも金融機関に確認したところ
「明日の午前中にはＯＫもらえますから大丈夫ですよ」
とのこと。

私もどうしようもないので後はまかせるしかありませんでした。

しかし、その日の夕方になって金融機関の担当者から電話が

「今日になって追加条件が出たので、本日金銭消費貸借契約ができず延期することにしました。」

とのこと。

私はびっくりして、その追加条件について聞きました。

しかし、その追加条件はたいしたことではなく私（総合的なＦＰ）であれば簡単に対処できる内容でした。
銀行の担当者は、専門分野以外は疎いですから、対処法を知らなかったのです。

どうして、私に報告せずに相談者に延期ということで話を進めてしまったのか・・。私に最初に金融機関の担当者が連絡してくれれば対処方法を教えてあげられたのに・・・。そうすれば予定通り契約できたのに・・・。

結局、契約日が伸びたために、土地の売買契約書に記載してあった代金決済期日までに住宅ローンが借りられない事態になりました。

幸い、土地探しや業者との交渉についても私が関与していたので代金決済期日を延ばしてもらうことができました。

建物を建てる業者についても同じです。着工日がずれると職人さんの手配や重機の手配もずれます。

一つ間違えれば違約金が発生するようなことも考えられます。

一応被害は小さくすみましたが、どんなに私が非常事態予測を感じても金融機関が動かなければどうにもならないことを感じる出来事でした。