宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

最近、住宅ローンの申込のトラブル相談が多いです。

どうも、マイホーム業者のアドバイスを鵜呑みにして、いくつもの金融機関に審査をして、なかなか通らない。

なぜかというと、その方の本当の状況を知らないで、中途半端な情報だけでアドバイスしているから。

また自社の売上げを増やすためにギリギリの金額で設定していることも影響しています。


今、ある相談者は業者の中途半端な住宅ローンのアドバイスのせいで窮地に追い込まれている人がいます。なんとか、私が立て直しつつありますが・・・。

他にも似たようなケースの相談者も多く私が苦労して立て直しています。

施工業者は大手だろうが、中小だろうがあくまで一般の人向けの住宅ローン知識（勤続年数が長く、収入が多いサラリーマン。つまり簡単に審査に通る方）しかありません。

最初から金利比較のためにあちこちに出していいのは、こういう絶対審査が通るような方だけです。

レアケースの方（自営業・歩合給割合が多い、勤続年数が短い、ベンチャー企業に勤めているなどが住宅ローンについて施工業者の言うことを聞いては絶対ダメです。家庭崩壊の元です。

むやみに審査に出すとそれが記録に残ります。

通らなかった場合にはどうして通らなかったかをきちんと分析して別なところに出さないと、審査に落ちた記録だけがどんどん増えていき、本来は審査が通るところでも「なんかあちこちで落とされているな、この人は何かあるかもしれない。」と思われるかもしれません。
これが一番性質が悪いです・・・・・。住宅ローンのノウハウも無いのに、成績のために数打てば当たると・・・むやみに出す施工業者。

たまに、わざとそうやっているのではないかと疑いたくなることもあります。

※うちの売上にならないのなら、よそでも契約できないように住宅ローンに通らないようにしてやれ！

すみません愚痴っぽくなりました。

でも、本当にいいかげんにして欲しいです。

もっとお客様の幸せを願う業者が増えて欲しいです。

毎日数多くのご相談を受けています。

どんな相談でも60分5000円なのですが、この5000円を投資と考えると何の相談がもっとも相談者にとって金銭的メリットがあるかを考えると、トップは住宅ローンです。

保険などでもかなりの効果はあるのですが、コンスタントに高い成果を上げるのは住宅ローンです。

利息や保証料などをきちんと計算する数十万円・数百万円・1000万円も得をする提案ができることが非常に多いのです。

5000円の投資をして30年間で総額500万円もの得をした場合、利回りがいくらか計算したら複利計算で年利約２６％でした。

よく相談されるのがマイホームについて賃貸がいいのか購入がいいのか。

下記のプランでシミュレーションしてみました。

７３平方メートルの新築分譲マンション。東照宮駅から徒歩１０分程度。
物件価格３０００万円。購入時諸費用３００万円。
管理費・修繕積立金・駐車場代月２５，０００円。

３０００万円のローンを元利金等返済で全期間固定３５年金利３％で借りた場合、月々の返済額は約１１５，４５５円。
（住宅ローン減税は廃止後、金利上昇傾向なので３％を超えるかもしれませんが。）

３５年の総額で４８，４１６，１００円。

他に固定資産税・都市計画税がかかります。３５年平均で年１２万円として月１万円。

合計した住居費として月約１５万円を３５年間払い続けます。

※ほかに修繕積立金が途中で大幅に上昇することがありますが、それは計算に入れないでおきます。

近くのほとんど同条件のマンションで築３３年のものが６００万円で売りに出ていますので（仲介手数料、簡単なリフォーム代なども考え、築３５年で売却して手取り５００万円とします。

一方賃貸で駐車場込みで家賃１０万円とします。火災保険料は別途加入が必要ですが、分譲マンションでも地震保険に加入することもあるので考慮しません。

賃貸は固定資産税もかかりません。最近は更新料もかからないところが増えました。一時的に敷金礼金等が発生しますので、それを４０万円とします。

まず初期費用が３００万円−４０万円＝２６０万円

これを３５年１％の複利運用すると３，６８３，１６０円になります。

毎月１５万円−１０万円＝５万円を年１％で複利運用しながら３５年積み立てると２５，１３１，４５８円になります。

合計２８，８１４，６１８円となり、分譲マンションを売却した場合の５００万円との差は２３００万円以上になりました。

毎月の差が１万円、つまり家賃が月１４万円だとしても３５年で３００万円以上賃貸が多く貯蓄できる計算になります。

家賃月１４万円ならかなり良い物件に住めます。賃貸マンションでなく賃貸の戸建にだって住めます。

分譲マンションではこのようになりますが、戸建の場合は管理費等がありませんし、土地は残りますのでまた変わってきます。

ライフプランによっては分譲マンションを購入した方が良い方もいます。

ご参考に。

４月２８日をもって私が提案することの多い住宅ローン商品が販売停止になりました。

しばらくしたら商品内容を改定して再発売するようですが、改定内容は前よりも消費者にとって不利になるようでした。

腹立たしいのは、この商品の販売停止の発表が４月２３日（３営業日前）に自社のホームページのみだったこと。もう少し余裕を持って発表してほしいです。

※おそらく銀行に不利で消費者に有利な商品だったため駆け込み申込みが殺到するのを恐れてコッソリ発表したのでしょう。

新聞などにものせていないため、私もあやうく気づかないところでした。

慌ててこの住宅ローンを検討中のお客様に案内をして、ギリギリ間に合うように手続きをしました。

これで１００万円以上得した計算になります。

顧問FPの存在意義が示された事例です。