宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

建設中の新築マンションを購入される方は住宅ローンの金利に要注意です。

住宅ローンの金利は実行時つまりマンションの引渡しの際の金利が適用されます。

金利上昇局面の時であれば、契約した際は金利３％だったのが、実行時には４％になっていることも。

３０００万円を２０年間の固定金利３％なら、月の返済額は約１６７，０００円

ところが４％だと約１８２，０００円と１万５千円も増えます。

支払う利息の総額も約３８０万円も増えます。

これを計算に入れておかないと、後でライフプランに重くのしかかってきます。

私の住む仙台では、分譲マンションの建設ラッシュです。

建物が完成して住みだしている人たちがいるのに、４分の１近くの部屋が売れていないマンションもあります。

マンション購入を考え出した人がモデルルームなどに見に行った際に、必ずアンケートなどで聞かれる年収と勤務先。

ここは、記入を避けましょう。アンケート自体も記入を避けたいものです。

年収と勤務先を聞く理由は・・・住宅ローンを借りられる客かを判断するためです。

現金で何千万円も買える人は別として、大抵住宅ローンを借りてマンションを購入します。

年収が低い、ブラックリストに載っていて住宅ローンを借りることができない客は、マンション業者にとっては客ではありません。

そんな人を相手に時間をかけてセールスをしても無駄です。なんとか買う気にさせても住宅ローンが通らなければ無意味です。

その判断をするために最初に年収と勤務先を聞きます。

もし、住宅ローンが通る客であれば、必死に説得します。よその物件を見に行かないようにもします。
しつこく手紙や電話もかかってくるでしょう。

そして、住宅ローンがいくらなら通るかを計算して、ギリギリ通るくらいの部屋を勧めます。
「これなら日当たりがいいですよ」
「これくらいの広さがあったほうがいいですよ。」

それで予算オーバーの物件の購入をさせられて住宅ローンが払えなくなり、数年後に私のようなＦＰのところに相談にくることになります。

そのたびに、
「最初に相談にきてくれていれば、こんなことになら
なかったのに」と思います。

長期金利の上昇傾向が顕著になってきたためか、住宅ローンの借換相談が増えてきました。

相談の動機としては、マイホーム購入痔に○年固定金利型の住宅ローンに契約した方が、来月から金利が大幅に上がる通知が銀行から届いたのをみてビックリしてが多いようです。

住宅ローンは借換のメリットが出る方も多いですが、借換したくてもできない方も多くいます。

住宅を買う時に適当に住宅ローンを選ぶと、３０年以上にわたってくるしむことになりますので、最初にきちんと検討してください。

今回は住宅ローンとは違うのですが、似たような事例でアパートローン破綻です。

先日、地元の新聞で『仙台の新築賃貸マンションが空室が多くて大変だ』

との記事がのりました。

4年くらい前から仙台は魅力的だと多くの不動産が高値で変われ、このような賃貸マンションを建てる例が出てきました。

私をはじめ、地元の不動産関係者では、どうしてこんな値で買えるのかが不思議でした。

賃貸マンションやアパートは余っている状態だというのが目に見えていたからです。

特に一人暮らし用の物件の空室が目立つのは火を見るより明らかでした。

以前、アパートを建てるオーナーの相談にのった際、メーカーが１Kばかりのプランを持ってきました。
１Kの方が利回りがいいとのこと。

私ははっきり、問題外とはねつけ、ファミリータイプにするようにしました。

予測どおり近所に出来た新築１Kは完成後半年以上たっても募集の看板が・・・。

ファミリータイプは建築途中ですべて入居が決まりました。

その地域によって、どんなタイプの物件がいいのかを見極めずメーカーの言いなりになっては大変です。

メーカーはプロといっても、より高いアパートを建てさせることが目的です。

そのあと空室が出ようと関係ありません。中には家賃保証をするところもありますが、とても安い金額にどんどん下げていきます。

アパートローンを大きく借りていた場合空室が続くとそれは破綻の始まりです。

売り手の説明だけでアパートを建てないでください。

最近の相談でのショッキングなできごとがありました。

Ａさん
「夢のマイホームが手に入るはずが、貯めた頭金１０００万円が無くなりました。」

Ａさんはマイホームを手に入れるためにコツコツ頭金を１０００万円貯めた方。

売り地の看板を見つけて、不動産屋へ連絡。

「マイホームを建てたいのでこの土地がいくらか知りたいのですが。」

不動産屋は
「ちょうど値下げしたところなんですよ。今買えばお得ですよ。」
と言った。

手数料を含めて１０００万円で買えると言います。

ちょうどマイホームを買うための１０００万円があります。

不動産屋は
「すぐ契約しないと、他の方が検討していますので売れてしまいますよ。」
と言い、その言葉を信じて、全額現金で土地を購入してしまいました。

その後、土地の上に家を建てようと金融機関に住宅ローンの相談に行ったところ。

金融機関は
「残念ですが、あなたは住宅ローンの審査が通りません。」

その方は天国から地獄へ突き落とされました。

理由は色々ありますが、頭金が無いことが主な原因です。頭金相当の担保価値が土地にあればまだ可能性はありますが、担保価値は売買価格を大幅に下回ったのです。

土地を買うときに住宅と合わせて住宅ローンの審査などをかければ、審査が通った可能性が高かったのですが。残念な結果です。

Ａさんは「マイホームを手に入れるために土地が欲しい」と不動産屋に言いました。

ここで不動産屋が「住宅ローンの審査を土地と建物を一緒に申請した方がいいですよ。」とアドバイスしてくれれば良かったのに・・・。

そもそも「他の方が検討しているのですぐ売れてしまう」というのも契約を急がせるための嘘の場合が多いのです。（この場合が嘘だったかはわかりませんが）

不動産屋にとっては、Ａさんがマイホームを手に入れるかどうかはどうでも良かったのです。

その土地が売れて手数料約６０万円（両手の場合売り主から３％、買主からも３％もらえるので）をもらえることを優先させました。

売主は喜んだ。不動産屋も手数料がもらえて喜んだ。

しかし、買主のＡさんはマイホームが立てられない土地を得ただけ。しかも固定資産税を払い続けなければなりません。また頭金を貯めるのはいつまでかかるでしょうか。その間に住宅ローンの金利も上がります。Ａさんのマイホームの夢はどうなるのか・・・・。

知り合いの不動産屋にこのことを言ったら
「そんなの当たり前。住宅ローンが通るとかは業務外。売主が売りたい土地を早く売るのが不動産屋の仕事。」と言われました。

そうなのかもしれませんが、Ａさんという被害者を出すようなことがまっとうな商売なのでしょうか。

また、このあとの一つの予測があります。

Ａさんはマイホームが欲しいのでこの土地を売却して、頭金を取り戻したいと思います。

そうなるとやはり不動産業者に仲介を頼まざるを得ません。運良く買った値段で売れたとしたら、また不動産業者は６０万円の手数料を得る事ができます。

カモに不動産を売って、失敗させて、また不動産を売らせる。それを繰り返すことで不動産屋だけが儲かる。

こんな不動産屋がまだまだたくさんいるようです。

絶対に不動産など高い買い物をする時には、売り手でない第三者のアドバイスが無いと大変なことになります。

ファイナンシャルプランナーの必要性をつくづく感じました。