宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

新築分譲マンションを購入し、２年が経ちます。
先日ふと気付くと、カーテンボックスにひびが入っていました。

カーテンボックスは天井から続くもので、ひび割れも、まっぷたつではなく、がたがたにひび割れています。

天井からの躯体の重さが耐え切れなくてひび割れしているのかなどは素人ですので全く分かりません。。

管理会社に連絡していますが、一度見に来ただけで、施工会社から一切連絡がありません・・・。

こういった場合、もちろん催促して施工会社に来て貰うようにしますが、第三者に見てもらう方がいいでしょうか？

【回答】

カーテンボックスのひびが、マンション自体の構造の問題なのかは判断が難しいですが、同じマンションの入居者に同様の異常が無いか聞いてみることができるとなお良いでしょう。

同じ階や同じ垂直位置の部屋に同様の異常が集中していた場合は、マンションの構造の問題の可能性が高いと思われます。

その場合は、第三者にみてもらい場合によっては施工会社や販売会社にしっかりと交渉するようにしましょう。

もしも構造上の問題だとしたら下手に直してもらってしまって、証拠が無くなってしまうと大変です。

【質問】

現在、マンション購入を検討しています。
現在付いている価格が少し前にはやった“新価格”なのです。
なので数年前よりも相場より３００万〜５００万くらい高くなっていると思うのですが、現在原料が大幅高騰している状況で、今後新価格が崩壊して２〜３年前の価格水準に戻ることはあるのでしょうか？
さらに、原料高でもマンション供給過多になった場合は、大幅に安くなることってあるんでしょうか（赤字でも）？


【回答】

今後の住宅価格上昇について
マンション価格につては、二極化が進むと私は予想しております。

数％のマンションは値上がりまたは現状維持するが、ほとんどのマンションは値下がりする。日本の住まいはすでに供給過多になっています。(人口減とのダブルパンチ）

※ただし国内景気が急激に良くなれば別。

ただ、現在分譲中のマンションはプチバブル期に仕入れた土地に建てたもので、あまり価格を下げたくないのが現状です。

マンション業者が仕入れた土地をマンションを建てても売却見込みが立たないで土地のまま転売（赤字で）することも最近はあります。

供給過多のあおりで売れ残った分譲マンション（部屋）は開発・販売元が地元の不動産業者にまとめ売り（格安で）して不動産屋が賃貸や利益を乗せて転売するケースがあります。
※部屋単位でみれば赤字でもマンション全体で見れば黒字ならＯＫで。

一般消費者が直接格安で購入できるケースは少ないでしょう。（他の購入者の不満が出るためと一気にマンション価格の崩壊が始まるのを避けるため。）

【質問】

中古物件で気に入ったものが見つかったのですが
どうもその不動産屋さんが信用できません。
その物件はほしいのですが
上記不動産屋さんから購入するのをためらっています。

こういった場合、別の不動産屋さんにその物件を
紹介してもらい、購入することはルール違反になるのでしょうか？それとも普通のことなのでしょうか？

大きな買い物ですので、信用できる不動産屋さんと
やり取りしたいと思っています。

よろしくご教示ください。


【回答】

このような要望は不動産業界の今後のために受け入れられるべきことですが、現状では業界ではタブー視されます。

最初に案内した不動産業者が仲介手数料を受け取るという暗黙のルールが存在し、それを無視して後から仲介手数料をもらうとトラブルになるため不動産業者も嫌がることがあります。

どうしてもということであれば、

(1)最初に案内してもらった不動産業者が所属しているとの違う協会に所属している不動産屋に頼む。
※ハトのマークとウサギのマークの２団体がありますのでどちらかに所属しているところが多いです。

(2)どうして最初の業者で購入するのをためらったのかをわかりやすく文書化しておく。

(3)もしも最初の業者からクレームがついた際は、すぐに(2)の文書をもって宅建業協会や都道府県庁の指導担当課や国民生活センターなどに相談する。

ような対応ができます。

あらかじめ(3)の相談をしておいてから新しい業者をさがすという方法もあります。

不動産業界のこのような昔ながらの体質は、消費者の利益になっていないのでどんどん改善してほしいと思っております。

誰だって、同じ不動産物件を購入するなら親切丁寧で消費者のことを考えてくれる不動産屋で契約・仲介手数料を払いたいと思いますよね。

気持ちの良い買い物になるようがんばってください。

【質問】

この度、マイホームを購入することになり先日売買契約を交わしてきました。

しかし現在の夫の年収３５０万では住宅ローン審査が通らない可能性があるとのことで、不動産屋さんから、前年に別の収入があったことにして修正申告を作成するように言われました。

私としては詐欺？ではと思うのですが、不動産屋さんは、これが一般的なやり方と言っております。

良いことではないとは思いますが素人なので分かりません。
本当に一般的なことなのでしょうか？


【回答】

所得や源泉徴収票の偽装・偽造は一部の不動産屋・マイホーム販売業者では行っているようです。

※同様の相談も受けます。

偽装・偽造をしてまで住宅ローンを通しても住宅ローン破綻する可能性が極めて高いですのでその点からもお勧めしません。

偽装・偽造を平気でやるような不動産屋では物件自体の偽装・偽造も平気でやるような推測もされますのでやめた方が良いでしょう。

【質問】

●年３月にマンションを契約しました。
既に１５０万円支払いました。
竣工は２００９年３月です。
マンションのモデルルームにある、価格表に花がついてるのが、でたらめなのに気がつきました。
（花＝契約済みのお部屋）
これって、消費者をあおって買わせるための、詐欺行為にはならないのでしょうか？
私が契約した部屋には花はついてなく、ついているのに勧めてきた部屋や、ついていないのに「もう決まっている」とか。
私が知っているだけで、３つはあります。

入居したはいいけれど空家ばかり・値崩れするはだと泣くに泣けません。

一つでもこういうことがわかると、信頼度０で、この会社も営業も信用できません。とても名の通った会社だから、このマンションに決めたというのもあるのに、がっかりです。

こういうグレーな部分は、不動産の世界では当たり前なのでしょうか？

まだまだ、いっぱいあるんです。

スーパーで１００円のお菓子を買っても「ありがとうございました」と気持ちよく買い物できるのに、４０００万円もの買い物をするのに、腹の立つ、不愉快なことばかりなんです。
なぜでしょう？


【回答】

業者の味方をするわけではないのですが、商売の理論からするといかに消費者を買う気にさせるかの工夫のひとつです。

金額が安いので気づいていないと思いますが、美容院やスーパー、コンビニ、デパートなど普段の買い物でも売り手業者はいろんな仕掛けをして販売しています。

例：セール品のかごの中に商品が少しだけしか入っていない＝みんなが買っているお買い得商品と勘違いする。しかし、裏にはまだまだ在庫があるがわざとかごに入れるのは少しにする。

それが詐欺と言えるかは難しいところです。

「花がついている＝成約→早く買わないと売れてしまう」

とは消費者が勝手に勘違いしたことと主張されれば言い返せません。

「ただきれいだから花をつけた」
「その部屋に花を飾る予定だから花をつけた」とかそれらしい理由を並べられます。

※まあ、業者は消費者が勘違いしてくれるのを狙っているのも本当ですが。


もちろんまじめに契約が決まったところだけ花をつける業者もいます。

それでも嘘の花になることがあります。それは契約したが住宅ローンが通らなかったので解約になった。

その後１ヶ月くらいいくつかの金融機関に申し込んだかやはり通らなくて花がついているのに勧めるべき物件になります。

つまり成約していても住宅ローンが通らなければ解除になります。(住宅ローン条項がある場合）

＞一つでもこういうことがわかると、信頼度０で、この会社も営＞業も信用できません。とても名の通った会社だから、このマンションに決めたというのもあるのに、がっかりです。

食品偽装や耐震偽装でもわかるように名の通った会社だから安心という思い込みはとても危険です。

※大きな買い物であるからこそ契約前に慎重に第三者に相談して欲しいものです。

購入をやめたいのであれば早めに交渉されると良いでしょう。時間が経てば経つほど難しくなります。
交渉次第では払ってしまった１５０万円も少しは戻ってくるかもしれません。
　

【質問】

築１年未満の分譲マンションに住んでおります。
階下の住民の方が、騒音に悩んでおられ、いろいろ調べたところ我が家が原因のようです。
就寝時にその音で寝れなく、精神的にも参っているようです。
音の発生源は主にテレビと思われるのですが、非常に小さな音ですら騒音（振動）となるようです。
私の帰宅時間が深夜のため、常識的な生活音でも騒音となっているようです。
階下の住民の方には申し訳ないとは思いますが、生活パターンは変えようがありません。

どのような解決策、対策、対応があるのでしょうか。
よろしくお願いします。

【回答】

マンションの遮音性にも問題があるように思います。
加えて、下の階の住民の方の眠れない理由が音だけでない可能性も考えられます。
（仕事やプライベートの悩みで眠れず、音や振動が気になっていることも。）

対策としては
・テレビやテレビ台、DVDの下に振動・騒音防止マットを敷く。
・ワイヤレススピーカーやヘッドホンを購入して音は耳元だけで聞くようにする。

さしあたりそのあたりをしてみてはいかがでしょうか。

共振の可能性もありますので、本当は下の階の部屋の冷蔵庫などにも対策して欲しいのですが、難しいでしょう。
できるだけ自室の可能性のあるところの振動対策をしてみてはいかがかと思います。

【質問】

30階建ての18階に住んでいるます。
エアコンの出口から音が聞える（それも2階からの話し声や音楽やラジオの音だ）と妻が言うのです。
本人は結構はっきりと聞えているらしく夜ねられないくらい気になっているのですが、私には聞えないのです。
健康診断では難聴といわれたことはありません。
2階の音が18階まで響いて聞えるのでしょうか？

全館同時空調ビルトインタイプです。
ラジオや有線放送が台所やお風呂で聴けるようになっています

もし聞えることがありえるなら妻には聞えるけど私に聞えない音があるのか調べてみようと思います。
妻は何時も小さい音でも聞えると言っています。
両方とも可能性が無いのなら霊的専門家に相談しようと考えています。

はっきりと話の内容が解るくらい聞えているらしいので嘘を言っているとは思えないのですみませんが調べて頂けないでしょうか。
よろしくお願いします。

【回答】

霊的なことは専門外ですが、おそらくマンションの設備の影響の可能性が高いと思われます。

話の内容がハッキリわかるのであれば、ラジオかどうかもそのときの番組と比べてみればわかると思いますのでそちらで原因を究明してみてください。

参考程度ですが、音というものは年をとると聞こえる音域が小さくなるそうです。

こどもには聞こえるが大人には聞こえない音というものがあるそうです。

小中学生の親戚がいらっしゃったら部屋に招待して音が聞こえるかきいてみてはどうでしょうか。

それで聞こえればなんらかの対応をとるように動くことも。

推測ですが、私は空調を通しての音のように思います。

ただ、そうなると対策はかなり難しいのではないかと思います。（せいぜい夜中に大きな音で話をしたりラジオを聴かないようにしてもらうくらい。）

解決につながるかわかりませんがご参考いただければと思います。

【質問】

マンション購入にあたり、仮審査が通ったので正式にマンションの購入手続きを行う予定です。
その際に手付金を支払うのですが、本審査で落ちてしまったら手付金はどうなるのでしょうか？
仮審査前にカード類は全て解約したり、分かる範囲で手は打ってますが、本審査でもし落ちると手付金が返ってこないというのであれば二の足を踏んでしまいます。
入居が３月なのでそれまでいろんな金融機関に本審査に出すことになるのでしょうか？

【回答】

契約書の内容次第です。
が、仮審査が通っていて本審査で落ちることはマンションではまずありません。
（仮審査の書類が間違っていた場合を除く）

参考までですが、もし落ちた場合はローン条項の解除期限までの間にいろいろな金融機関に本審査を出すことになります。
（ローン条項に金融機関名などを限定していた場合は別）

解除期限までにどこもローンが通らなければ、解除になって手付金は戻ってきます。

ただし、売主が倒産するなどの場合は戻ってこない可能性があります。
最近は売主の倒産も多いので、解除したらすぐに手付金は取り戻すようにしないといけません。

【質問】

３ヶ月程前に、中古マンションの広告がでていました。
購入したかったのですが、私の予算的に少しオーバーだったのでアクションは起こしませんでした。
その後は売れたらしく広告やネットでもその物件は見なくなりました。
が、最近どうみても同じ階数で同じ間取りで同じリフォーム内容の物件が売りに出されてるのです。
このような再度売りに出している物件は何か問題があったのでしょうか？
また、購入するときに気を付ける点がありますか？
値引き交渉は期待できるのでしょうか？

【回答】

仲介している業者さんは以前と同じかどうかによっても
違ってきます。
同じと仮定しての回答です。

３ヶ月程度ですと次のようなことが考えられます。

●仲介業者がネットの更新手続きを忘れたため掲載期間が切れて自動的にネットから消えたのちに、また登録した。

●売主が売却を一旦やめて賃貸で募集してみたがやはりダメでまた売却に戻した。

●なんらかの事情で売主が売るのを一時止めた。（相続が発生した、買い替え予定の住宅が買えなかった。自己破産手続きがあったなど。）

詳細がわからないとなんともいえませんが、基本的に値引き交渉はしてかまわないと思います。

ただし、自己破産手続きの問題があるような場合は抵当権者の同意を得ている金額を下回ることはできませんので、値引き交渉は難航します。

また、自己破産に至らなくても返済が苦しくなって売っているような場合は、管理費や修繕積立金の滞納が無いかの確認が必要です。（滞納があった場合は新所有者に引き継がれる。）

【質問】

近々中古住宅を任意売却で購入することになり、銀行に住宅ローンの仮審査を出しました。
結果はOKだったのですが、書面などは何もなく電話での連絡、そして本審査では保証人が必要になるかもしれない．．．との事。

理由は夫の職業が自営業だからとの事でした。

仮審査が通ったら一安心だと思っていたのですが、
やはり保証人に必要になるのでしょうか？
また保証人か不要になる方法は、何かありますか？

【回答】

自営業や勤続年数が短い方は、保証会社のほかに保証人を求められることは確かに多いです。

しかし全ての方とは限りません。

実際に私が関わっている方たちで自営業や勤続年数が短い方で保証人を求められたケースでも別の金融機関に事業計画などを出すなどして交渉すれば保証人不要になったこともあります。

※一旦保証人が必要と言われた金融機関だと難しいです。

より地元の住宅ローンの審査に詳しいＦＰの方に自営業でも融資してくれやすい金融機関をたずねてみる事をお勧めいたします。