宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

「富士ハウス」が破産申し立て、未完成住宅が全国数百戸
1月30日15時56分配信 読売新聞

　浜松市中区の住宅メーカー「富士ハウス」（非上場）は３０日、関連会社２社とともに２９日に東京地裁に破産を申し立て、同地裁が破産手続きの開始を決定したと発表した。

　負債総額は３社合わせて約６３８億円。施工中で未完成の住宅が全国で数百戸あるとみられ、影響が懸念される。

　富士ハウスは１９７１年の設立で、東海、関東地方などで住宅の設計・施工を手がける。木造注文住宅の施工、販売で事業を拡大し、全国に７８支店ある。２００１年３月期の売上高は４７３億７６８８万円だった。

　しかし、改正建築基準法の影響による受注減少、資材高騰による原価高に加え、不動産市況の急速な冷え込みで業績が悪化。さらに、売り上げを水増しするなど不適切な会計処理で３０億円超の損失が発覚し、金融機関から支援を得られる見通しが立たなくなった。

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戸建の注文住宅の破産は色々ありますが、久々の大型倒産。

建築途中の物件の施主さんはさぞ不安でいらっしゃるかと思います。

果たして第三者機関の完成保証をつけていたのか。

すでに引渡し済みの方については第三者機関の瑕疵保証（瑕疵保険）をつけていたのか。

１年以上前から私は「欠陥住宅より怖いマイホーム業者倒産」という小冊子を発行して警告していましたが・・・・。

中古のマンションや戸建のチラシに

「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。

リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。

表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。

よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。

中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。

つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。

中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。

買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。

ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。

わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。

万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。

くれぐれもそのようなことがないように。

＜ＮＥＣトーキン＞社員１万人近くを削減、国内３工場も閉鎖
1月27日20時46分配信 毎日新聞

　ＮＥＣの電子部品子会社「ＮＥＣトーキン」は２７日、国内外で正社員（現在約１万９０００人）の半分に当たる約９４５０人を今年中に削減すると発表した。昨秋以降の金融危機深刻化を受け加速した人員削減では、国内企業で最大規模となる。

　景気低迷でパソコンやテレビなどのデジタル家電、自動車などの販売不振が続き、収益環境が悪化しており、大幅な人件費削減が避けられないと判断した。

　国内では、正社員約２８００人の１６％に当たる約４５０人を削減。３月に３５歳以上を対象に早期退職を募る。海外の人員削減も早期退職を中心に実施する。

　また、携帯電話機向けなど小型の角形リチウムイオン電池事業から２月に撤退し、電子機器用スイッチの生産も９月までにやめる。これに伴い、国内７工場のうち３工場（栃木、岩手、兵庫）を５〜１２月に順次、閉鎖するほか、７カ所ある営業拠点も２カ所に統合する。これらの措置に伴い、０９年３月期連結決算に計約２６０億円の特別損失を計上する。

　資金は、ＮＥＣを引受先とする約３８０億円の第三者割当増資を２月に実施しまかなう。その後、株式交換により来年度中にＮＥＣが完全子会社化する。

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仙台に本社のあるＮＥＣトーキン関係の相談者は何人かいらっしゃり、約１年前から危惧して、その後の状況などをそれとなくうかがっていました、（中には「余計なお世話です」と怒られたことも。）

予測が現実となり不安な状況になっていらっしゃると推測されます。

アドバイスが正しければ正しいほど、批判であればあるほど人は耳をふさぎたくなります。

しかし、正しい情報を元に早めに手段を講じていれば助かるはずなのですが。

この記事を読んで、氷山に沈没するセレブが乗る大型客船。周りの小さな漁船の方が「もうすぐその船が沈むぞ」とアドバイス
しても耳を傾けようとしない光景が浮かびました。

『販売員も知らない医療保険の確率』永田宏著

素晴らしい本を見つけました。

普段書店での新しい書籍はチェックしているのですが（だいたいは大した中身ではないので立ち読みで済ませます。）、これは知りませんでした。

あまり書店に長く置かれていなかったのではないでしょうか。

２００７年１月発行です。

内容は、医療保険の確率としていますが、ずばりこれからの医療制度から考えると医療保険に加入する意味が無いと、私が常々言っていることを、確率というデータで示してくれている本です。

「２００６年の８月に『保険の裏ワザ』という小冊子を私が発行していましたので、私の方が先！」なんて心の狭いことは言いません。

本当の医療保険のことを書いてくれている本です。著者が医学博士であるのも説得力があります。

同じ内容を私が書いたとしてもそれほど説得力は無いですが、伝えたいことは一緒でした。

似たような名前の本で『医療保険に入ってはいけない！』という本はかなり有名で売れているようですが、『販売員も知らない医療保険の確率』の中身の５％も書かれていません。

『医療保険に入ってはいけない！』は内容と題名が違っています。著者は医療保険に入ってはいけないとは言っていません。公的な医療保険制度を理解した上で医療保険に入りなさいという中身ですので。

むしろ、『販売員も知らない医療保険の確率』の方が医療保険に入ってはいけないという意味だと思います。

ぜひ、ご一読を。読むのが面倒という方は私のホームページで『保険の裏ワザ』が無料でUPされていますのでそれを読むだけでも、簡単な主旨はわかると思います。

しかし、これだけの本がなぜ書店で並ぶほど売れていないのか・・・・。

それは、本当のことを言い過ぎているからでしょう。これがベストセラーにでもなったら生命保険のセールスの方が生活できなくなってしまいます。

それぐらいのインパクトがあります。

ただし、この本は今の医療保険は役に立たないので入らないで貯金した方がいいということまでは言っていますが、そこから先については触れていません。

この方の理論で言えば、確かにほとんどの医療保険は意味がありません。
ただし、この理論をとっていても、中には役に立つ医療保険や医療特約は存在しています。そこまでは著者はご存知ないのでしょうが（ご存知であってもその商品の宣伝になるからあえて書いていないのかもしれませんが）、多くの方に読んでいただきたい一冊です。

今日も、物件探し。

ネットと現地をグルグルと回っています。

チラシやネット情報だけでは本当の物件の価値はわかりません。

今日も現地を見て、癖のある物件であることが判明。

また、探し直しです。

そんな中でよさそうな物件を見つけて、不動産屋に電話するとココでまず面倒発生。

『ＦＰの西村です。』と言っても、理解されないケースがほとんど。

『ＳＰ？ＦＰ？って会社名ですか？』

不動産屋ならＦＰくらい知ってろよ！といいたくなる場面。

どれだけ、不動産屋がＦＰ的な不動産購入・売却のアドバイスをしていないのかがわかります。

で、ＦＰの説明をしてから、不動産業者ではないことを説明して、やっと資料をＦＡＸしてもらえます。

もし、これが不動産業者からの問合せならば『一旦売りやめになりました。』とか適当な理由をつけて資料をくれません。

手数料が減ると考えるからです。

ですから、不動産屋に物件探しを依頼してもなかなか良い物件の情報は得られない。

不動産のことなのに、その道のプロである不動産屋では良い物件は見つからない現状。

やっぱり変だよ不動産屋。

マイホーム業者（不動産屋・ハウスメーカー・工務店など）は家を売るのが仕事。

マイホームを持とうと思ってやってきたお客様をいかにしてマイホーム購入に結びつけるか。

マイホームという夢を見ている状態から、なんとかして夢から覚まさないように誘導する。

予算が高い方はそれほど苦労はないのですが、予算に上限のある方は、いかに予算内に納めるか。

予算というのは得てして住宅ローンを目いっぱい組んだ場合ですが、住宅ローンを借りられるのと返せるのかは違います。

住宅ローンを返すところから夢から現実に戻ります。

しかし、その時にはマイホーム業者の仕事は終わっています。

住宅ローン以外にも実際、マイホームを購入して住み出してから様々な現実に直面します。

欠陥住宅・業者の倒産・間取りの不満など、そこから家族の亀裂が発生するということも。

夢を見せるマイホーム業者だけではなく、現実を見せてくれる第三者のプロに相談の上マイホームを購入してください。

事務所の整理をしていると、過去の女性週刊誌でタレントの関根勤さんが訴えられている記事が出ました。

タレントがなぜ欠陥住宅で訴えられるのか。

原告は関根勤さんに住宅を新築するという話しをしたところ、関根さんの自宅を建ててくれた業者を紹介されたとのこと。

その業者に自宅新築を依頼したところ欠陥住宅だったとして、６０００万円もの損害賠償を業者とともに連帯責任として求められているとのことです。

住宅の専門でない方は安易に友人知人にマイホーム業者を紹介してはいけないという戒めです。

もしも自分のところはちゃんと施工してくれたとしても紹介した方に欠陥住宅を建てるかもしれません。

よく、ハウスメーカーで家を建てるとお知り合いを紹介して成約したら○○万円進呈します。なんて言われることがありますが、たかだか○○万円で何千万円も訴えられてはたまりません。

欠陥住宅かのチェックができない方。業者が倒産しそうであるかどうかがチェックできない方は、安易に紹介してはいけません。

どうしてもという時は、安心した業者を紹介できる専門家を紹介してあげてください。

先日、約半年ぶりの献血にアエルの２０階に行ってきました。

医師の問診や、血液チェックなどが終わって、献血開始！


献血開始する際に本人確認で氏名と生年月日を聞かれます。

私の献血が始まって少しすると隣の献血台に若い女性が。

そこで私に聞こえてきたのは、

彼女の本人確認の際に

『平成元年１月○日』

平成元年１月生まれということは、

まさに『はたちの献血』。

東北宮城の楽天イーグルスの田中将大選手もキャンペーンやっています。

（献血は１６歳からできます）

私の初めての献血は確か大学に来た献血車ででした何歳か忘れましたが、やはり２０歳前後。

大学はそもそも学生に男性が多かったですから男性の献血者が多かった印象がありますが、社会人になってからの献血はどうも女性の方が多い印象がありますね。

今回はＦＰとあまり関係ない話ですが、自分でできる社会貢献を。

今日は１月１７日は阪神大震災から１４年。

私は当時大学生でしたが、大変な驚きでした。

６０００人以上の方が亡くなりました。

その８割以上が建物の倒壊によるもの。

その倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったとのこと。

今では、建築基準法改正以前の建物は地震に弱いので耐震診断をしましょうと言っていますが、実際は欠陥住宅のチェックがほとんどされていなかったためではないかと推測されます。

ある程度の費用をかけなくては地震に強い建物は建ちません。

チラシやＣＭの安い建物にとびつく際は、建築途中のものを見せてもらってください。どのような材料を使っているのか、どのような工法を使っているのか。

安さだけで飛びついて、家族を危険にさらしますか？

予算が足りないのであれば、それを補う工夫をプロに相談してください。

お金をかけるべきところとかけないところを間違えないように。

自動車を買うとき、
「燃費が良いと環境にやさしい」という理由で購入する車種やメーカーを決める方は多いと思います。

食料品を購入するとき農薬が少ない、産地が近くて輸送のガソリンが少なくて環境に良い

など、自分が購入するものやメーカーを選ぶことで社会貢献するという考え方があります。

もちろんコンプライアンス（法令順守）に違反している企業から購入しないなどもあります。

しかし、マイホームに関してこういうことを意識する人はほとんどいません。

マイホーム業界にこういう考え方が広がっていないことと、価格が高いためいくら環境によい材料などを使っているとしても予算の都合上普通の材料にしてしまうようなことも。

予算については高価な買い物ですので、仕方がありませんが、マイホームに潜むリスクである欠陥住宅。

これはいけません。

欠陥住宅を建てるような業者と契約することは、自分自身の損害はもちろんのこと、欠陥住宅の被害を拡大させることに加担することになります。

そして、法令違反をしている業者。

意識的に法令違反をしている場合もあれば、業者自身が不勉強であるために知らずに法令違反をしているケースも多数あります。

法令違反が発覚すれば業者が潰れてしまうこともあります。過去では山一證券、最近ではミートホープなど。

一方まじめに法令を遵守している業者もいます。法令を遵守するためにはそれなりの費用がかかります。費用をかけたからといって売上げや利益につながるわけではありません。

法令違反をしている業者はその費用を出さずに自分の懐にいれています。

法令を遵守する業者がバカを見て、法令違反をしている業者が得をする。

まさに正直ものがバカを見るような社会で良いのでしょうか？

自分自身のことをふりかえってみてください。まじめに頑張っているのに報われない、悪いことをしている人が儲かっている姿を見て、なんとも思わないでしょうか？

マイホーム業者について、この法令違反をしているかの確認は一般消費者にはとても難しいです。業者自身も気付かないこともあります。

しかし、法令違反業者を野放しにしてそこと契約することは、社会を悪い方向へ導く手助けをしていることを忘れないでください。

大規模な住宅展示場にはハウスメーカーが多くいます。

彼らは非常に営業テクニックを指導されています。

ポンポンと話しを勧められます。

その中で彼らが重視しているのが、

「この客は本当に客なのか」の判断

いくら懸命に営業しても買えない客であれば意味がありません。

せっかく買う気になっても様々な事情で買えない方がいます。

?資金が足りなく、住宅ローンが通らない方（または収入が少なくて住宅ローンが借りられない）

?土地が無い（これから探す）。

そのため、お客様カードへの記載と同時に

「住宅ローンの仮審査だけでも早くしましょう！」といいます。

親切に見えますが、実は業者の方で客の値付けをするだけのためです。

仮審査事態は１週間程度で結果がわかりますから慌ててやるひつようはありません。

仮審査をすることで業者に住宅ローンのＭＡＸを知られる方がデメリットです。住宅ローンを含めて最大５０００万円なら買えるということがわかれば、その範囲で提案をしてきます。

何度も言いますが、借りられることと返せることは別問題です。

業者の都合でポンポン話しを進められないようにしてください。

平成２０年４月から高齢者の医療制度が変わりました。

目的と内容は高齢者にも保険料負担をしっかりしてもらうのと、自己負担額を増やして医療機関に行かないようにすることです。

サラリーマンの子どもの扶養になっていた方は半年後、１年後、２年後にじわじわと負担が増えていきます。

そうでない国民健康保険の方は注意が必要です。
所得に対して保険料が掛かる上に、年金から自動的に天引きされます。

各世帯によって状況が違いますが、ある程度年金や収入があって夫婦で年齢差がある場合は特に注意が必要です。

今までは夫婦で年間５６万円だった保険料が約２倍の年間１０６万円になるかもしれません。

やっかいなのが、前年の所得で計算するのでうっかり生命保険の満期を迎えたり、解約したり、不動産を売ってしまって所得が増えてしまった場合１年以上になって多額の保険料を納めなくてはいけません。

これをしらずに満期金や、不動産の代金を投資信託などにあててしまうと大変ですｌ。保険料を払うために早期解約をしてペナルティで元本割れしてしまうかもしれません。

更に所得が一時的にでも増えたことによって医療費の自己負担が増えます。

驚くべきことに、これは地方自治体の職員も知らなかったこと。私が窓口で質問して、

「ああ、そういうこともありますね。」とのこと。

保険屋や不動産屋の安易な勧めに乗らないでください。楽しい老後が一転して暗い老後になるかもしれません。

去年の今頃、ある方の土地売却の案件で各士業に見積もりをお願いして頭を痛めていたことがありました。

【問題】
親子共有名義の土地を分割して片方だけを売却する。
残った土地は子どもの名義とする。
もっとも親子の金銭的負担が少ない方法はどれか。

とても単純なように思えますが、実はとても複雑。

まず土地家屋調査士に測量費用と分筆登記費用の見積もり。

司法書士に分筆による所有権移転登記の報酬と登録免許税の見積もり。

税理士に通常の所得税の確定申告と
譲渡の確定申告の見積もり。
相続時精算課税制度の確定申告の見積もり
更に不動産取得税の見積もり。

これだけならまだ簡単なのですが。まだ大物があります。

それが健康保険料。

親・子それぞれに負担に上限があるので、安易に共有のまま売却するよりも片方に集中した方がいいんですが、そのためには上記のような費用がかかる。

更に親の健康保険料を高くすると窓口での自己負担が１割から３割に増える。

高齢の親が大病を患う可能性は高いです。この自己負担で年間１００万円くらい変わるかもしれません。

これらの費用をトータルしてどういう手段がもっとも安くなるか計算しています。

別に珍しいケースでは無いと思います。

ただ、こういう不動産の売却を依頼された不動産屋がここまで考えて売却方法を提案しているかどうか。

高いケースと安いケースでは１００万円以上の差が出ていることを確認しています。更に医療費の窓口負担を考えると更に１００万円の差。

不動産の売却の相談する人をきちんとすることで１００万円以上の損になるか得になるかがわかれますよ。
　　　

相談者に安心して勧められるマイホーム業者、特に施工業者を探すのが大変です。

欠陥住宅を作らない、お客様第一の姿勢であるのは当然。

価格も高すぎないのも大事。

そういうところをまずは見つけます。

その上でその施工業者の経営状況を調査して、ＯＫであれば相談者に勧められる業者ということになります。

しかし、経営状況を調査するとほとんどの業者がダメです。

昨年度の今頃、ア○○○ホームの名前で有名な工務店集団の宮城県の工務店の経営状況を調査した様子をお話いたしましょう。

１０社くらいでしたが、全滅でした。

ほんの少し、状況が悪くなれば倒産の危機に瀕する状況。

今、マイホーム業者は劇的に環境が変わっています。人口減と所得減少によりお客さんの減少、建築価格の減少は避けられないのです。

それに加えて耐震偽装問題による確認申請の長期化、平成２１年秋には始まるといわれる保険加入の義務化。

材料費、人件費の増加、消費税の増税。

年間に多くの工事をしているから安心ではありません。
多くの工事をして事業を拡大しているところは大抵固定費が高くなっています。

そのためほんの少しの工事減少で固定費が払えなく経営難に簡単に陥ってしまいます。

経費節減の努力が手抜きにすりかえる可能性が高くなります。

有名だ、大手だといっても安心できません。経営状況は必ずチェックしてください。

新たな年を迎え、今年こそマイホームを建てようと、チラシなどを見て住宅展示場などにいっている方も多いのではないかと思います。

マイホームを建てる際は、必ずきちんとした資金計画が必要です。

ある相談者の事例を紹介します。


約２年半前にあるローコスト大手ハウスメーカーのチラシを見て、住宅展示場に行った方です。

ご主人は年収４００万円、
奥さんは主婦
子ども１歳

貯金は１００万円。

営業マンと住宅展示場の雰囲気にのまれてすっかり最初にいったその業者で建てることに。

坪単価の安さが最大のポイントでした。

土地は持っていなかったのですが、そのハウスメーカーが特別に見つけたといった土地を購入して建てることに。

（あとで、別に特別に見つけた土地ではなく一般的に売られていた土地であることが判明。）

土地が約９００万円。

建物が契約書上で約１２００万円。約４０坪。でした。

約２１００万円で新築一戸建てが注文住宅建てられると大喜びで契約しました。

住宅ローンを組み、無事着工が始まったところでどうせ新築するのだからと合わせて車を買い替えました。

貯金はありませんので自動車ローンを組みました。
２５０万円の５年ローン。金利３％。

まもなく奥様が第二子を妊娠。

工事が進んだところで、ハウスメーカーから
『そろそろ外構工事の契約をしたらどうですか？』
といわれました。

外溝工事（駐車場やポスト、門　塀など建物以外の部分）は契約には入っていなかったことをそこで初めて知りました。

最初、提示された計算書では外構工事予算として約１５０万円計上されていたのが、契約時の見積り書の際には除かれていたのです。

もともとこのハウスメーカーは坪単価を安く見せるために建物以外の色々な工事は別の会社と施主が直接契約する形式をとっていました。

予定外のことに、営業の方に連絡をとろうとしたところ、すでに退職していて連絡がとれないとのこと。

※ノルマ制の営業の方は、ほんの１,２ヶ月契約がとれないと生活ができないのですぐ退職する方がとても多いです。

すでに登記費用や確認申請などで貯金の１００万円は無くなっていました。

なんとか、両親に援助を頼み、外構工事の契約と支払いは済ませましたが、今度はエアコンとカーテンの物と工事代金が入っていないことが判明。

※ちなみに契約書などには小さな字ではありますが、ちゃんと別工事となっていました。

小さな子どもがいますのでエアコン・カーテン無しではいられませんのでクレジットカードで買いました。エアコン３台とカーテン代で約８０万円。（ボーナス２回払いで）

いよいよ完成・引渡しとなりましたが、ここでさらに問題が。

火災保険料約５０万円と引越し代約２０万円も計算に入れていませんでした。

これも払わないわけにはいきませんので、クレジットカードのキャッシングで借りて払いました。

新居生活からしばらくして第２子が誕生。出産もろもろの費用がかかりましたが、これまたキャッシングでまかないました。（キャッシングの怖いところは一回借りると簡単に繰り返して借りてしまうことです。）
その後固定資産税や自動車税など臨時の支出がありました。

この方のローンの状況は以下のとおりです。

●住宅ローン２１００万円金利１．５％（２年固定）
内ボーナス払い分１０００万円。

月返済額約３４０００円（ボーナス月は＋１９万円）

●自動車ローン２５０万円金利３%
内ボーナス払い分１００万円。

月返済額約２７０００円（ボーナス月は＋１０万円）


●クレジット・キャッシング２００万円　金利６％

月返済額（リボ）５万円。

合計しても月の返済額は約１１万円。

□月の給料手取りが約２０万円。ボーナス時が約５０万円。年間手取りが約３４０万円。

月２０万円の手取りで１１万円が返済ですから９万円で生活しなければなりません。まず無理です。

ボーナス分から生活費にあてなくてはなりません。
そのボーナス時でも手取り５０万円に対して返済は２９万円。残り３１万円です。

このボーナス分についてもその後の家電の故障による買い替えなどで生活費にあてるのは難しくなりました。

それでもなんとかやりくりしていましたが、この不況のあおりでボーナスの７割カットとなりました。

手取り５０万円が１５万円に。

ボーナス返済が２９万円ですから１５万円では無理です。

さらに銀行から、２年の固定金利が終わって金利が２．５％になると通知が来ました。月の返済額が５０００円ＵＰ、ボーナス時は約３万円ＵＰです。

完全に手詰まりになりました。

給料のいいところに転職するといってもそううまい話にはなりません。

奥さんが働きに出るといってもまだ子どもは３歳と１歳。
保育園に空きがあるかわかりませんし、保育料で奥さんの給料が無くなってしまうかもしれません。

２年前の安易な行動が一家をマイホーム破綻の危機に追いやりました。

くれぐれもこのようなことが無い様に。

（これは実際の相談事例をわかりやすく数字や状況を整理しています。)

『私は悪い不動産屋』大倉辰吾著

また、本の紹介です。これも私の好きな本です。

不動産屋さんが自らを悪いと言う。なんとも良識のある本です。

不動産業界はおかしなところで、法律よりも慣習が優先している。

明らかに法律違反なのに、ほとんど全ての不動産屋さんが同じような法律違反をしている。それが慣習となっている。

それを正そうと言う動きもほとんどない業界。

そんなことをして、不動産屋が不利になるようなことをしたら、同業から不動産の紹介をしてもらえなくなります。

不動産屋は業界のネットワークが大事ですから、そのネットワークを壊すようなことはなかなかできない。

不動産屋がネットワークから外れたら、仕事になりませんから。

おまけに不動産に関しては消費者はかなり無知の状態。これが悪い不動産屋の活躍にも貢献しています。

良く、私に『不動産屋をやったら？』と言ってくれる方がいます。

確かに私の仕事の内容から、不動産屋をすれば儲かるかもしれません。しかし、法律違反とわかっていても、不動産屋をやる以上その慣習にしたがって、消費者に対して嘘をつくのが心苦しいので、現時点では不動産をやるつもりはありません。

将来、悪しき慣習を正そうという業界の流れや法律改正が起きたら考えますが。

今は不動産屋と消費者の間に立って、消費者が不動産で被害に合わないように正しい知識を消費者に教えることにしています。

特に買い手に対しては、買う気をなくさせるような物件の不利なところは言いません。
※法律上定められていることは重要事項説明で言うかもしれませんが、そうでないことは言いません。

例　バス便は本数がほとんどない。
　　朝夕は渋滞で車が動かない。排気ガスがいっぱい。（見学に行く土日は空いているので渋滞に気付いてない。）
　　昔、首切りの処刑場だった
など。

この本の著者は、こんな悪い不動産屋のテクニックを紹介しています。

●高い査定で調子に乗せる
●ケチをつけて売価を下げる
●欠陥住宅を高く買わせる
●クズ地を押し付ける
●敷金を返さない
●申し込み金をふんだくる

ぜひ、ご参考に。

マイホームや不動産、保険などのやり手営業マンに共通していること。

聞き上手であり、話し上手。

特に後者。見込み客が気が強くなくて素人と思えばドンドン話します。

お客様が「○○は大丈夫ですか？」と質問されても、堂々と「大丈夫です！」といいます。

しかし、購入後に大丈夫でないことがわかってクレームを言ったとしても営業マンは

「そんなことは言っていない。」
「言ったなんて証拠は無いでしょう。」
「大丈夫だろうということで断言していません。」

など言います。

営業マンのことを信じて、何千万円もの契約をしても消費者は泣き寝入りです。

よくある営業マンの嘘

マンション業者
「上下階・隣の音は絶対もれません聞こえません！」

→低音・高音など音域によっては無理。また窓を開ければ聞こえる。
昼間は気にならなくても寝る時には気になる。

マイホーム業者の嘘
「坪○○万円です！」

→外溝工事や給排水など別途工事が入っていない。
吹き抜け部分などが面積に入っている。
めちゃくちゃ安っぽい設備を使っているため、施主の要望でグレードアップの追加費用がかかるなど。


私は消費者側で相談に応じていますので上記のようなことを多数目にします。

業者の話だけを信用して契約しては決していけません。せめて証拠を残してください。

年初からこんな話はしたくないですが、早々に面倒なことに。

やはり、不動産屋は売主の味方です。

買主の要望は聞き入れてくれません。

これまで、売主の都合はたくさんきいてあげたのに、買主のたった一つの要望（それも大した要望ではない。）はまったく聞き入れない。

本来であれば買主側の味方になるべき買いの仲介の不動産屋も見方にならず『我関せず』の立場。

不動産屋（売主）が要望を聞き入れてくれれば、買主は１００万円以上得をするのに・・・。（もちろん売主は損しませんよ。）

そんなことはお構いない。面倒なこと（売主を説得）はしたくない。

不動産を買う方は本当に不動産屋以外の信頼できるところに相談してから、不動産屋に行くようにしてください。

本当に。

※ホームページhttp://fplifewv.com
でマイホーム購入に役立つ小冊子配布中！！

先日、ある会社（類似業者）の広告を見ました。

過去の相談者の感想を載せたものでしたが、内容が古いのにビックリ。

広告を読んだ方に危機感をあおるのが目的の広告ですから、仕方ないかと思いますが・・・。

数年前は確かにそうでしたが、今はそんなことは無いのに・・・・。

もしかしたらその会社は今でもそうだと思い込んでいて、お客様にそう話しをしているのかもしれませんが。

時代は日々変化しています。きちんと新しくて正しい情報を収集して、お客様に提供しましょう。

※今回は内容を細かく書くと会社が特定されてしまうので内容についてはあいまいにしております。

ガン保険ならアメリカンファミリーというイメージも強いガン保険のパイオニア。

※上記会社の商品が悪いということではありません。あくまで、ある代理店が提案している保険商品が加入者のニーズに合っていなくて私のところに相談に来られる方が多いということです。


ガン保険に特約として医療保険をつけて提案するケースが多いです。

その医療保険の特約が問題。ガン保険は終身保険料が上がらないタイプでも、医療保険は１０年ごとに更新するタイプ。

保険料の上昇に驚かれるケースがあります。

そして、ガン保険の保障。ガン診断給付金は再発は対象外です。
はっきりそう書いてあればいいのですが、

約款等には『初めてガンになったとき』と書いてあります。つまり再発は対象外。

そして、上皮内ガンの場合は１０分の１しか支払われないことを知らない方も多いようです。
※特約をつければ別。

さらにアフラックは商品改訂がとても頻繁に行われます。そのため代理店が当初お客様に契約いただいた保険の内容がわからなくなってしまうという弊害もあるようです。

後日、代理店に保険内容の説明を求めたところ、最近の商品では対象になっているものについて代理店が説明してしまい、その方が契約している商品では本当は対象でないことも。


保険料の総額を計算してみると、生涯で１度ガンになれば元がとれるような計算になることが多いです。

つまり、生涯で２度以上ガンになってやっと保険に入っていて良かったと思う保険の場合も多いようです。

前述したように診断給付金は１度しか受取れないことを考えると？？？という提案のケースもあります。

アリコジャパンはＣＭ戦略。

テレビ、ラジオ、雑誌で良くみます。

保険代理店や営業マンを解しないで書類やインターネットだけで契約します。

通販なので安いと思っている方もいると思いますが、ＣＭの費用が何億円もかかっていますので必ずしも安いとは言えないようです。

そして、問題点は契約者の勘違い。

『○○な保険だと思って契約したのに実は違っていた。』

『もらえると思っていた保険金がもらえなかった。』

通販系は、とにかく加入者責任。インタネットなので、重要事項説明を良く読んでから契約するように促しますが、実際は細かい字を読まずに契約をしてしまいがち。

保険会社も契約に不利なことは小さな字、有利なことばかり大きな字にするところが問題でもあるのですが。

こういった形で加入した方が、後で不安と不満をもって相談にこられます。

保険営業マンではなく『ライフプランナー』という名称を使っている

ソニー生命
プルデンシャル生命

ここに加入している方からの相談も多いです。

※上記会社の商品が悪いということではありません。あくまで、あるライフプランナーが提案している保険商品が加入者のニーズに合っていなくて私のところに相談に来られる方が多いということです。

ライフ＝人生
プラン＝設計
ナー＝者

人生設計者と言う以上、その方の生涯のプランを考えた上での保険設計をすべきだと思うのですが、どうも創ではないらしい。

私が相談を受けるのは本当にワンパターンです。

終身保険（変額、積立利率変動、個人年金）
と
定期保険（逓減定期、収入保障含む）
と
医療保険

の３セット。

この中で定期保険の部分はまあ、いいのですが、医療保険のところが目的が不明。

今回は医療保険の部分。

終身医療保険を提案してくれていても、終身払いでいくら総額を払うのかがわからない。

終身医療保険なのに、解約返戻金があるタイプで保険料が高い。
（高齢になればなるほど終身の医療保険は解約しないのに。高い保険料部分を貯蓄していた方がよっぽどまし。繰上げ返済や教育費に使った方が良い。）


さらに、生涯で入院１５０日以上（商品によっては３００日以上ということも）してやっと払った保険料分の保険金が受取れます。

『こんな医療保険だったら、保険に加入するより、貯蓄した方ましですよ。』

というのが本当のライフプランナーじゃないのかな？と思うようなことも多くあります。

保険営業マンではなく『ライフプランナー』という名称を使っている

ソニー生命
プルデンシャル生命

ここに加入している方からの相談も多いです。

※上記会社の商品が悪いということではありません。あくまで、あるライフプランナーが提案している保険商品が加入者のニーズに合っていなくて私のところに相談に来られる方が多いということです。

ライフ＝人生
プラン＝設計
ナー＝者

人生設計者と言う以上、その方の生涯のプランを考えた上での保険設計をすべきだと思うのですが、どうも創ではないらしい。

私が相談を受けるのは本当にワンパターンです。

終身保険（変額、積立利率変動、個人年金）
と
定期保険（逓減定期、収入保障含む）
と
医療保険

の３セット。

この中で定期保険の部分はまあ、いいのですが、終身保険のところが目的が不明。

老後の資金にも使えるという理由だと思うのですが、ここに月１万円以上の保険料を払っている。

マイホームを買わない、子どももいないという家庭なら良いのですが、マイホームが夢だという家族に高額な終身保険は意味がわかりません。

保険料が多すぎて頭金が少なくなる。住宅ローンを３％以上で借りていながら、保険は１％台の利率。

途中で解約すると元本割れ。教育費が大変な時期でも高い保険料を払い続けないと損をします。

これで、本当にライフプランナーが提案する保険なのかとても疑問で腹立たしいことがよくあります。

新年のごあいさつです。

仙台で独立開業してもう５年になろうとしています。

独立系ファイナンシャルプランナーというどのように経営していけばよいか前例の少ない仕事ですが、おかげさまでこれまでやってくることができました。

平成２１年は少しでも困っている皆様のお役に立てるように、広告体制や相談料、講演体制を改善してまいります。

平成２１年は子育て家庭の２０代・３０代の女性により正しい知識を持っていただくように広告等を考えております。

この厳しい時代に子どもを生み育てることは大変なご苦労です。

私も３歳の娘がおりますのでそのあたりはよくわかっているつもりです。

また色々と皆様にお役に立つ情報を発信してまいりますのでよろしくお願いいたします。