【TGとして期待するのは要注意な施設】


以前、「遊び」の要素が加えられた商業施設は、
「最強のTG」であるという話をしたことがあります。

今回はその反対の話です。



「遊び」の反対語は何でしょう。


パッと思いつくところでスト、「仕事」ですね。
「労働」と言ってもいいでしょう。


「遊び」とは、心が開放的で、
お金を使うことにもあまり抵抗がない状態です。

しかし、「労働」ではどうでしょうか。
精神を集中し、いつも緊張感のある状態です。

ボーっとしていようなものならば、
それは上司から注意を受ける元凶になりかねません。

ですから、「労働中」あるいは「労働前」には、
心の余裕が生まれにくいものです。


そして、心の余裕がなければ、
自由な消費行動は起きません。

つまり、人々「労働」の意識を強く持つエリアでは、
物は売れないのです。




多くの人が朝、出勤のために、
家から駅やバス停に向かいます。
あるいは、バス停から駅に向かいます。

そして、オフィス街では、
駅からオフィスに向かうといった行動をとります。

しかし、こういう人がどれだけ多く歩いていても、
それは“商売には向かない”動線なのです。


確かに、喫茶店やカフェ、ファストフードなら、
一服する人がいるではないかと思われるかもしれません。

しかし、そこでステーキを食べたり、
ゆっくりコーヒータイムを楽しんだりしている人は
ほとんどいないことに気付かないといけません。



なお、就業時間後になると、やや変わってきます。

「労働」から解放された人たちは、
「休憩」や「懇談」「気晴らし」の時間を欲しています。

そういうニーズに応えられる商売なら、
オフィス街からの帰り客を狙うのは、
正しい選択であると言えるでしょう。


しかしそれは、
通勤者全員に共通しているわけではありません。

そうやって寄り道するのは、
どちらかというと少数派です。

多くの人は、
「一刻も早く家に帰りたい」のです。


ですから、大型オフィスビルは、
「交通発生源」という意味ではTGかもしれませんが、
「お金を使う人々が沢山いる」という本来の意味においては、
TGとは到底呼べないものなのです。



さらに、大学や研究所も同じように、
TGとして見ることには難があります。

そこに通う人々が、これまた「遊び」とは対極にある、
「学業」や「研究」を目的としているからです。


勿論、業種業態によっては、
良いTGになるという例外もあります。

例えば、オフィス街の昼時には、
ランチ&休憩をしようと多くの人々が街にあふれます。

すると、そこにある飲食店はもとより、
弁当のみをワゴンで販売する移動店舗なども、
もちろん大繁盛するわけです。


大学でも、「遊び」要素の強いサークルが
あるような大学も、数多くあります。

他の大学からも学生が集まるような大きなサークルがあれば、
そこには、「消費」が生まれやすくもなります。

また、予備校も「学業」には違いありませんが、
どちらかというと、拘束された時間内だけは頑張るけど、
拘束を解かれると一気に「遊び」モードに変わってしまう、
というような人が多くいる場所です。

こういったような場合には、
大学も予備校も大きなTGとして考えることができます。

しかし、裏を返せば・・・・
そういう条件付きでもない限り、
大学や予備校を安易にTGとして期待するのは、
とても危険であるということです。




お店が繁盛するには、「遊び」の要素が不可欠です。

とても重要なポイントになります。


オフィスビルや学校は、そこに人々が密集しているため、
その出入り口をTGとして捉えたくはなります。

しかし、人がいくら沢山いても、
その人たちがお客さんになってくれないのでは、
あまり意味がありません。



しかし、ただ、「遊び」の要素さえあれば、
良い商圏になるかというと、そうではありません。

「遊び」と言えばゲームセンターのような店舗から、
テーマパークのような大型施設まで、
その性質を持った店や施設はありますが・・・・

少なくとも、ゲームセンターがあったくらいでは、
商圏内の人々の消費性向は、大きくは変わりません。



では、どういった商圏が良いのかというと、

「遊び」もあれば「買い物」もある。
学校帰りの人もいれば、営業の人も通る。
子ども服も買えるし、専門店も色々ある。
リラクゼーションもある。
本屋も中古本屋もある。

そういったように、種々雑多で、
沢山の目的・動機に応えられるようになっていると、
人々は自然とたくさん集まってくるのです。

そのような街では、通行人を見ていると、
老若男女様々な人を見つけることができます。

こういう街こそが、繁盛マーケットなのです。


道行く人のタイプが似ているような街は、
あまり良いマーケットではありません。

例えば、大学生ばかり。
例えば、年配者ばかり。
サラリーマンやOLばかり。

そうしたタイプが偏った街は、多くの商売にとって、
不向きと言わざるを得ません。





オフィスビルや大学は、TGにはなりにくいのです。

弊社のクライアントにも多い勘違いなので、
改めて申し上げます。

就業者や学生はとりわけ、ひとつ所に固まっています。
ですから、「沢山の需要がある」ように見えるのです。

しかし、それは見せかけに過ぎません。


オフィス街で商売を成り立たせようとするなら、
就業者のニーズとしっかり向き合い、
それに応えられるような業態でなければなりません。

出店しようとしているお店が、
就業者にとって、あったら本当に嬉しいものかどうか、
何度でも自問自答してみてください。

そして、就業者が待ちかねている業態を、
とびきり立地の良い場所に出店するのです。

駅とオフィスを行き来する通勤動線が、
どこに形成されているかをしっかり見定めましょう。




繁盛立地とは、
「そこにそのお店があると人々が喜ぶ」
という場所です。

オフィスビルがTG、大学がTG、
というふうに考えるのは、
「本当に就業者や学生が喜ぶかどうか」
ということと向き合って、答えを出してください。
  
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