【「Uターンできる距離」「歩行者の回遊限界」「競合の大きな影響地点」
これらはすべて●●●m圏内にある!】


立地を分析・研究していると、
様々な「不思議な数字」に出会います。

理論的な裏付けがあるものと無いものがありますが、
しかし、多くのケースを観察していると、
かなり頻繁に見受けられる法則性。

例えば、

「店舗規模が2倍になると、
売上げは1.4倍になる」

であるとか、

「隣に競合店が出店すると、
売上は30%減少する」

というものが代表的な事例です。

(これらについて詳しくは、
また別の機会にお話します。
ご興味ある方は、メールにご返信ください。
いただいたお声が多ければ、
近々メルマガコラムで取り上げます)



今回お話しする数字も、弊社がこれまで、
数多の業種業態の店舗を分析してきた中で、
共通して見えてきた法則のひとつです。


それが、タイトルにもありますように、

「Uターンできる距離」
「歩行者の回遊限界」
「競合の大きな影響地点」

この3つがすべて共通して、
同じ距離だということです。




その距離とは、「200m」です。


200mを過ぎたら車はUターンしなくなるし、
歩行者は半径200m以上の範囲を回遊しないし、
競合店のマイナス影響は200m地点で大きく出る場合があります。

もちろん、これに例外はありますが・・・・
しかし、多くのケースが、偶然で片付けられないほど、
この法則に当てはまっているのです。


もう少し、詳しくお話しします。



1.Uターンできる距離

ロードサイド立地では、店前道路に、
中央分離帯があることがよくあります。

この分離帯が、道路にビスを埋め込んだだけなら、
分離帯の向こう側の車線を通る自動車も、
直接右折して来店してくれます。

しかし、車線の間に大きな壁や鉄柵だったり、
コンクリートで縁どりしたような、
文字通りの「分離帯」だったりすると、
反対車線からの入店は絶望的です。

もちろん、店側車線を通って来て来店する場合でも、
直接、向こう側の車線に出られませんので、
帰る際にはとても不便になります。


この不便さが軽減できる場合があって、
それが「Uターンする場所があること」です。

中央分離帯に沿って店を通り過ぎても、
途中でUターンできれば、戻って来られます。

ですから、中央分離帯があるからといって、
「立地が悪い」と諦める必要はありません。


しかし、そのUターンできる場所が、
行けども行けども見つからず、
お店からあまりに離れてしまうようであると、
Uターンして戻ってこようと思えなくなります。

では、どのくらいならば大丈夫なのか。

その限界が、概ね「200m」なのです。

お店から100m~200m程度なら、
ほとんど問題になりません。

しかし200mを過ぎた途端、
Uターンしてくれない人が増えるのです。


つまり、
「200m圏内でUターンできない中央分離帯は、
きわめて大きな来店阻害要因となってしまう」
ということです。

200mとは自動車ならせいぜい10~15秒程度なのに、
それでも大きく違ってしまうのですから、不思議です。

ですから、
「200m以内でUターンが可能か?」
というチェックは、
ロードサイドへの出店時、分離帯があったら、
必ずおこなってください。

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2.歩行者の回遊限界

人が知らない土地を歩き回る時、
これ以上は歩かない、という範囲があり、
これを「回遊限界」と呼んでいます。

例えば、あるコンビニ店に入り、
特定の商品を見つけられなかったからといって、
次のコンビニまで200mもあると、
そこまで歩こうとはしません。

(元々の進行方向にある場合はその限りではないですが)

逆に、どんなにコンビニが密集していても、
それらが200m以内にあれば、
人はコンビニ間を回遊することがあります。

そういった事象をよく見かけます。


また、商店街やモールなどもそうです。
入り口付近から200m以上も入ると、
自転車は別として、客層ががらりと変わります。

「入り口」付近と、200m以上離れた「出口」付近では、
歩いている人の層が全然違うのです。


東京都内に吉祥寺という街がありますが、
大型小売店が東急、パルコ、丸井、ヨドバシカメラと複数あり、
東京都内、都下から多くの人々が流入しています。

この大きな街も駅から概ね200m内に、
商業集積エリアがすっぽり入ってしまいます。
 
以下は、その街で駅前に出店したマクドナルを中心に、
200m円を描いた図です。
見事に、その円内に上記の商業施設が入っています。

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そして、この200mを超えると、
客層ががらりと変わるのです。


吉祥寺がたまたま、というわけではありません。
複数の街でこの現象は確認されています。

超広域マーケットである新宿や渋谷のように、
駅から200m圏に商業エリア収まりきらない大きな街では、
「200m圏」を複数見つけることができます。

例えば、新宿駅。

 

この図のような感じで、
それぞれエリア分けされます。

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ご存知の方は、イメージできると思います。
まったく、客層が変わりますよね。
 
東側エリアだけでも、結構違いますし、
ましてや西側と比べると、全然違います。
 
 
 
 
 
3.競合の影響範囲
 
立地を評価する時、多くの人が気にするのが、
物件周辺の同業店の存在です。
 
立地理論では、競合とは、市場拡大と競争という、
2つの異なる作用の結果であるとされています。
 
つまり、同業店のおかげで市場が拡大する、
という作用が起きると同時に、
お客さんに比較されることによって、
お店の優劣が評価されるようになる競争が起きる、
といった形です。
 
こうしたことは、ブログ記事にもまとめておりますので、
こちらも併せてお読みください。
 
同業店があるおかげで売上げがアップ!?

同業店の存在を最大限に利用するための3つのポイント

 
 
さて、自店舗の隣りに同業店がオープンしたのに、
売上げはほとんど落ちなかったケースもあれば、
離れているのでほとんど影響はないと思っていたのに、
同業店が出た途端、自店舗の売上げが下がったケースも、
同じように報告されています。
 
それが決まって、店と店の間の距離が、
「200m」なのです。
 
 
店同士が互いに近いと、前述のように、
その場所への集客効果(市場拡大)は大きくなります。
 
したがって、マイナス影響があっても、
それを補う集客増があるため、
実質的には売上げが落ちていないように見えます。
 
しかし、200m地点に同業店があった場合、
市場拡大の効果が、途端に下がってしまうのです。
 
集客力は増えないのに、競合のマイナス影響はあるため、
200m地点の同業店は、場合によっては、
大きく響く恐れもあるわけです。
 
これはおそらく、先述の「回遊限界」とも、
関係しているのかもしれません。
 
ちなみに、この200mは徒歩圏のみならず、
ロードサイド立地でも起きることが確認されています。
 
 
 
 
 
これが、「200m」にまつわる法則です。
 
なお、当然のことながら、例外はあります。
 
大きな商業集積が駅から200m以上離れ、
確実にもっと長い動線が作られている街があれば、
 
業種業態によっては、競合インパクトが起きる距離も、
もっと近かったり遠かったりするでしょう。
 
ですので、これはあくまで、目安に過ぎません。
 
 
 
中央分離帯の切れ目が200m以上無い物件では、
反対側車線からの来店は、「期待しない方がいい」。
 
同じ街でも、相当のことがない限りは、
200m以上離れた場所の人を取り込むのは「難しい」。
 
距離が離れていても、200m地点の競合は、
「油断せず注意していた方が良い」。
 
 
というような、それぞれ、推奨事項です。
絶対的な指針ではありません。
 
 
しかしながら、多くのお店の観察で、
こうした法則性があるのは確かなようですので、
気にしておいて、損は無いでしょう。


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【 目次 】
第1章 立地の基本 TG・動線・交通量
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第4章 店改善・販促
第5章 競合etc
第6章 店舗開発
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SORB know-how series Ⅳ


(重回帰分析の方法)
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【 目次 】
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2)平均予測法、一番簡単な売上予測.. 17
3)売上予測の方法(1)、回転率法.. 25
4)売上予測の方法(2)キャッチ率法.. 34
5)売上予測の方法(3)市場シェア率法.. 43
6)売上予測の方法(4)、範囲限定法.. 53
7)明日はいくら売れるか時系列売上予測.. 61
8)比較法で計算する、売上予測の基本.. 69
9)本格的に売上予測をする、重回帰分析.. 85
10)重回帰分析による売上予測のやり方.. 95
11)重回帰分析の落とし穴.. 107
12)変数の作り方.. 122
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SORB know-how series Ⅴ


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第1章 安全管理
第2章 お客様サービス
第3章 人の扱い方
第4章 タイムマネージメント
第5章 従業員/アルバイトの募集採用
第6章 衛生管理
第7章 事故防止
第8章 エネルギー管理
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step8 地点検索から地点の編集を使う

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