宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

土地建物の売却も第三者のプロへ相談


東日本大震災による住宅用地不足もだいぶ落ち着きを見せはじめました。


しかし、まだまだ住宅建売業者を中心に土地を宮城県内で求める動きが活発です。

土地所有者に「この土地を相場より高く購入します」といって売却を迫ることがあります。


しかし、土地の売却には仲介手数料がかかる、譲渡所得税などの後で数百万円の法定コストがかかることがあります。

そもそも、業者に売却するよりも普通に土地を購入してマイホームを建てる方に売却する方が高く売却できることも多数です。

最近の相談では
「業者から○○○○万円で売ってほしいと言われたがどうしたらいいかアドバイスして欲しい」
というものがあります。

調べると、もう少し高値で売却できそうであり、そのためのテクニックをアドバイス、サポートして業者の価格よりも５００万円以上
高く売れたこともあります。

建売業者も不動産業者も基本的に営利企業ですので、一般の方の味方とは限りません。

東日本大震災後の異常な住宅市況がそろそろ落ち着きの兆しが見え出しました。

これから人口減と住宅供給過多によって、不動産の格差（良いものそれなりの価格を維持できるが、悪いものは一気に値下がり）が拡大していくと予測されます。

そんな中、我が家に入ってきた中古マンションのチラシ。

『いまの家賃とお比べください！』
毎月返済額６１，１６３円！！

この地域の家賃であれば震災前であれば月８万円弱くらいでした。
それよりも一見安い！！と見えますが、これは２０００万円の住宅ローンを３０年間０．６５％の変動金利で借りた場合。

変動金利ですから金利が上昇すれば当然返済額も増えます。

さらに、『いまの家賃とお比べください！』
ということであれば、賃貸では払う必要の無い管理費・修繕積立金・固定資産税も含めないと家賃との比較にはならないと思いますが。

※不動産業界ではどうか・・・・。見た目安くするのが当たり前のテクニックということも業界の常識ではあるかもしれませんが。

管理費・修繕積立金だけで月３１０００円強でした。固定資産税分もあわせれば月４万円以上は確実です。※今後上昇する可能性も高いです。

合計すれば月１０万円以上。これと家賃をお比べすべきだと思います。

※住宅ローン減税を受けられればメリットはあるかもしれませんが、チラシには購入時の諸費用が入っていないのでそちらでプラマイゼロと仮定します。

最近新聞折込にある住宅業者のチラシが入ってきました。

そこは、東日本大震災後に被災者向けに安い価格で新築するといううたい文句で。

確かに見積もりも他社より安く、工期も早いように見せかけていました。

ところが、実際は後で「震災で人件費や材料費が高騰しているのでこれではできない。」と震災を理由に追加費用を請求する始末。

また、大工も確保できないで完成引渡しが大幅に遅れる状態。

完成後も不具合があってメンテナンスを依頼してもさっぱり来ないと。

私のところのご相談者でも何名かから不満を相談されていた業者でした。

すでに契約済みのものは私では対応できず弁護士の範疇ですが、被害回復は難しいでしょう。

マイホーム関連のトラブル相談が増えてきています。

住宅ローンが通らない、とおっても金利が異常に高い。
予算を大幅にオーバーした建築費になった。
あまりにも安くマイホームを売却させられた。

などなど。

消費増税前の急ぎの購入と、駆け込み購入が終わる前にマイホームや土地を売ろうと思っている方と、それにうまく絡もうとする不動産仲介業者など。

マイホームを購入するのも売却するのも一般人にとっては一生で１度か２度くらい。

そこに不動産仲介業者が無知に乗じて入ってくる。

騙すとまで言わないまでも、一般人にとって不利な話は隠す。

そこには、プロと素人の情報格差が存在します。

きちんと一般人・素人の味方になってアドバイスをする存在が必要です。

マイホーム購入相談も多いですが、マイホームが完成して火災保険に加入する際にもぜひご相談をいただきたいところです。

一戸建てだと３５年で１００万円クラスの保険料で一括で払うこともあります。

必要ない補償を外すだけで何万円もの保険料の節約になります。

また、物件によっては特別リスクの高い災害についてもしっかり加入して特約で付加することもあります。

基本的には私も損害保険代理店はしていますが、住宅ローンを借りている金融機関で加入する方が団体割引が適用になるのでそちらのほうをお勧めします（ダメ代理店です！）。

ただ、その金融機関のセールスがいいかげん過ぎる。

見積書とパンフレットを渡すだけ。

数社分渡してどれがいいか自分で選んでくださいといわれても説明されなければ一般の方は違いがわかりません。

先日の相談者の場合は、見積書の特約の内容がパンフレットからどうしても見つからないと思ったらパンフレットがすごく古かった。

過去の相談例ではもちろん、提示された見積書では地震保険をつけていなかったが、アドバイスでつけることに。そして東日本大震災。

３５年など長期に加入する住宅の火災保険はきちんと考えて選びましょう。