宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

ＦＰという仕事をしているため、不動産業者からダイレクトメールが届きます。

どんな内容かというと

「クライアント（お客様）の家族構成の変化、相続、資産活用、資産運用、遊休不動産の処分の不動産の売却に関する案件がありましたらご紹介ください。」

ということです。

お客様を紹介してくれということですが、ここでひっかかるのが不動産売却に関することであって、不動産購入に関することについては積極的ではないこと。

ブログでもよく書きますが、不動産業者は売り主を大事にしますが、買主は扱いが適当です。

そのため私のところに不動産購入を考えている方からの依頼が集まります。

売却案件を紹介してくれという業者は多いですが、不動産を買いたいお客さんを紹介して欲しいとは言ってきません。

たまに買いたいお客さんを不動産業者に紹介することがありますが、真剣にやってくれるところはほとんどありません。

不動産屋は売りも買いも大事にするのが本当の姿だと思うのですが。

こういう売主だけ紹介してくれという業者には大切なお客様は紹介したくありませんね。

先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

自営業の方は、なかなか住宅ローンの審査は通りにくいのです。

マンション業者は自営業に強いということで、○○銀行に審査を出してみましょうと言い、そのように手続きを勧めいていました。

相談者から私は相談を受けて、○○銀行ということを聞き、マンション業者に電話をしました。

「ＦＰの西村ですが、Ａさんの契約と住宅ローンについて話しがあります。」

と。マンション業者にはＡさんはＦＰの西村さんに相談してあるから、西村さんから電話があると伝えてもらっていたのですが、とても対応が悪かったです。

せっかくの契約をダメにされると思ったのか、余計な知恵をつけるＦＰがつくのを煙たがったのか。

（まあ、実際多数の契約をダメにしたことはありますけど。消費者の利益を優先にしたため）

この方の場合は、買っても良いマンションでしたので契約をダメにするつもりはありませんでした。

しかし、住宅ローンの選び方について文句がありました。

西村：
「△△銀行にどうして審査を出さないんですか？」

マンション業者
「そこは審査が厳しいそうなので・・・。」

西村：
「Ａさんの状況を詳しく知っていますか？Ａさんの状況なら△△銀行なら審査も通る可能性は高いし金利も安いですよ。」

マンション業者はすごく嫌な感じでシブシブ△△銀行への審査を出しました。

審査の結果は、
マンション業者唯一出していた○○銀行は審査は通りましたが金利はなんと６％台

私が教えた△△銀行も審査は通りました。
金利は２％台です。

４％もの金利差です。

多分マンション業者も驚いていたでしょう。
住宅ローンのプロの実力に。

もし、私がＡさんの相談にのっていなければどうなったでしょうか。

おそらく○○銀行の６％台の金利で契約させられていたでしょう。マンション業者はとにかく早く契約を成立させたいですから。

そうしたら、何百万円もの利息の差になったでしょう。

本当に業者の言うままに契約はしてはいけません。

マイホームを探すのは大変です。

なかなか気にいった物件を見つけられません。

予算が十分にあれば見つかりますが、限られた予算では大変です。

一般の方は雑誌やインターネットでまずは探します。
予算にあったいいと思った物件をみつけて不動産屋に問い合わせます。

図面を事前にみただけでは良さそうな物件だと思い、現地に見学に行きます。

すると、実際の物件を見てビックリ！！

周りは高い建物ばかりで日が当たらない。
高低差がひどくてスロープをつけなくてはいけないため使える面積が小さい。
周りに騒音を出す施設（工場・線路など）がある。

など。

他にもいくつか物件を見て回って、疲れてしまいます。

疲れてしまい。

「まあいいや！これで！」と安易に決めてしまって後で後悔してしまうこともあります。

不動産屋には「ブス・ブス・美人」というやり方があります。

良くない物件をいくつか見せたあとに少し良い物件を見せると成約しやすいのです。

忍耐が無い方は下手に物件を見て回るよりも、条件をよく理解して条件にあった物件をきちんと厳選してくれる第三者のプロに依頼した方が良いです。

ただし、不動産屋は「買いの客は追うな」という格言があります。

真剣に購入者の味方になってくれるところを探してください。

お客様の情報で、ある工務店が主催の住宅ローン講座が開かれるのを知りました。

講師が明記されていないので、私が講師ではないかとの問い合わせでした。

今年の講師業は終了しましたので私ではありません。

普通、ＦＰや銀行の方が講師をつとめる場合は明記しているのですが、そうでないということは誰が講師をするのか？？？

工務店の社長さんとかなのか？？？

まあ、どなたが講師をつとめていただいても正しい内容であれば問題ありません。

しかし、工務店主催ですから、当然受注につなげたい狙いはあります。マイホームの契約するかどうかは別問題です。

どうやら主催している工務店は私が調査したことがあるところです。
結果は×。借金が多すぎて債務超過。いつ倒産してもおかしくない。

建売の下請けなどもやっており、利益がとれない工務店で経営状況が悪くなったのでしょう。

※建売の下請けは発注者が力を持つので利益が少ない。なかには赤字の場合も。利益を確保するにはまともなやり方では難しいため。

しかし、借金が多いということは銀行からお金を多く借りる方法を知っているということかもしれませんので、住宅ローンのうまい借方は知っているかもしれません。

しかし、借りられるのと返せるのは別問題です。
くれぐれも間違えないように。

雑誌記事

業界初！“保険の原価”を開示したライフネット生命に怨嗟の声
ダイヤモンド・オンライン12月 8日(月) 8時30分配信 / 経済 - 経済総合
「なんで開示したのか！」――。

ある生命保険会社幹部はいらだちをあらわにした。その理由は、11月21日、インターネット専門の保険会社であるライフネット生命保険が、“保険料の原価”の全面開示に踏み切ったためである。

　契約者が支払う保険料は、将来の保険金支払いの原資である純保険料と、保険会社の運営経費である付加保険料に分けられる。この付加保険料には、営業職員や代理店への手数料や、保険会社の利益などが含まれ、開示はタブーとされてきた。確かに「クルマや電化製品も原価を開示していない」（大手生保）というように、開示しなければならないものではない。

　ではなぜ、開示に踏み切ったのか。

　出口治明・ライフネット社長は「クルマや電化製品などと違い、保険は見たり触れたりできない。また一部の商品を除いて手数料も開示されておらず比較しづらい。そこで保険会社間で差が大きい付加保険料を開示すれば競争が進むと考えた」とその理由を説明する。営業職員がいない身軽なライフネットだからこそ開示に踏み切れたといえるだろう。

　いったい付加保険料にはどれほどの差があるのか。

　たとえば、30歳男性の死亡保険金3000万円の定期保険（期間10年）に支払う年間の保険料は、ライフネットが約4万円（純保険料約3万円と付加保険料約1万円）で、ある大手生保は約8万円。その差は2倍だが、付加保険料で比べれば、差は5倍に広がる。

　なぜなら、同じ日本人が対象のため、原価である純保険料はほぼ同額であり、他生保でも純保険料は約3万円となる。つまり、先の大手生保の付加保険料は約5万円となり、ライフネットの約1万円の5倍に相当するというわけだ。

　ただでさえ収益が悪化している生保各社には、価格引き下げ競争になりかねない付加保険料の開示は避けたい事態。そのため「余計なことをしてくれた」と怨嗟の声が上がっている。だが、金融商品の手数料開示は世界的な流れ。いつまでも非開示のままではいられないだろう。

（『週刊ダイヤモンド』編集部 藤田章夫）

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ライフネット生命が保険の原価を開示したことは業界の競争を促すために良いと思います。

しかし、ライフネット生命の保険が必ずも保険会社の中でもっとも安いとはいえません。

これは、私が色々と検証した結果です。きちんとライフプランとリスク計算をして、さらに加入者がそれに合った生命保険に加入した方が安くなります。
まったく同じ保険設計にしたとしてもです。

もちろんきちんと保険設計をした結果ライフネットの方が安くなるケースもあると思いますが、私がライフネットが誕生するずっと前から理想とするプランにするとほとんどがライフネットの方が高くなるのです。

細かい話をするのは割愛しますが、なぜそうなるのかを生命保険を飛行機に置き換えてみます。

※かえってわかりにくかったらすみません。

成田からニューヨークへ飛行機で行くのが目的とします。
きちんと成田からニューヨークへチケットを買うのが総合的ＦＰがコンサルティングした結果です。これをＡとします。

ところが、そうじゃないライフネットの加入の仕方をＢとするとそれは成田からハワイまでのチケットを買うようなものです。

確かにハワイまでのチケットで言えば、Ａよりもかなり安くなります。利用者数も多いのでリスクが少ないのです。

Ｂのやり方だとハワイで一泊してかつハワイからロサンゼルスまでの飛行機チケットを買います。

さらにロサンゼルスで一泊してニューヨークへ飛ぶようなものです。

Ａのように成田から直でニューヨークへ行くのと、Ｂのように何泊もホテル代を出して何度も乗り継ぎをするのとではどちらが高くなるかはおわかりになると思います。

もう少し言うと、成田ハワイ間のチケットはＢが安いのですが、ハワイ〜ロサンゼルス〜ニューヨークについてはＢの方が高くなっている。

Ｂは当然成田〜ハワイが安いということばかりをアピールしますが、消費者のニーズはニューヨークまで行きたいのですから、本当は成田〜ニューヨークまでで比べないといけないのです。

それを成田〜ハワイばかり強調するのはいかがなものかと思います。

もっと色々ある（他社の方が保険料がずっと安いケース）のですが、今日はこの辺にしておきます。

保険は目先ではなく、一生涯を見て加入しないと大変なことになりますよ。

ライフネットの考えが悪いとは言いませんがもっともっと改良の余地があります。現状では、まだまだ良い保険会社とはいえません。更なる改革を期待します。