宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

ノンバンクの住宅ローンで有名なＳＢＩモーゲージが１２月からフラット３５（保証型）の販売を中止しました。

１１月には事前審査を出してＯＫをもらっていたが、商品そのものが無くなってしまったために融資を受けられなくなって困っているとの相談がきています。


フラット３５保証型は購入金額の１００％まで融資可能なのが特徴です。

頭金がほとんど無い人が購入するときに使います。

この金融危機とこれからの景気後退から、そのような自己資金が無いような方への貸し出しに慎重になっていく兆しと考えられます。

予定していた住宅ローンが借りられないと消費者は大変なことになります。

これからマイホーム購入を考える方は、きちんと資金計画を立ててください。売り手の言われるがまま、お任せだとそのつけは自分に返ってきますよ。

昨日書いた先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

購入者のＡさんから
「マンションの担当者の言っていることがわからないので、西村さんからマンションの担当者に電話してどういう意味か聞いてもらえませんか？」

との依頼がありました。

マンション業者に限らず様々な業界では、消費者にわかりにくい説明をすることがよくあります。

業者にとっては当たり前の話でも、購入者にとっては初めての経験です。

そのあたりの消費者を意識していない業者がまだまだ多くあります。
（あえて、消費者にとって不利な内容であるのに、わけのわからない用語で説明する悪質な業者もいますし）

私はくらしとお金のセカンドオピニオンとしていますが、くらしとお金の通訳でもありますね。


さて、話しを戻しますが、マンション業者にＡさんにどういう話をしたのか聞きました。マンション業者の担当者は

「ちゃんと説明しましたよ。」

と言っていましたが、Ａさんには伝わっていなかった。

Ａさんがきちんと理解しなければ説明したとはいえないと思うのですが、その辺のずれがありました。

そこで、先日の金利の話しになりました。

ＦＰ：
「そういえば、△△銀行は２％台の金利で○○銀行は６％台の金利だったんですね。△△銀行を提案した私のアドバイスが役に立って良かったです。そちらも早く成約の目途がついたでしょう。」

マンション業者：
「△△銀行の融資担当に当社から交渉したからですよ。当社はつきあいがありますし。」

との返答。

マンション業者が銀行とのつきあいがあるのは当たり前の話です。

そのつきあいがある銀行を最初にＡさんに提案しなかったのはマンション業者です。

私が△△銀行を提案していなければ、６％の金利の○○銀行からしか審査のＯＫが出ていない状況です。

Ａさんは購入を諦めたかもしれません。

あきらめずに６％台の金利で契約したかもしれませんが、将来Ａさんが住宅ローン破綻する可能性が出てきます。

マンション業者としてのプライドがあるのか、
あくまで△△銀行で２％台の金利で通ったのは、自分の手柄だという態度。
マンション業者は銀行に口がきくならどうして○○銀行で６％だったのでしょうね。

別にマンション業者に手数料や恩着せするつもりは無いですけど、そういう態度をとられると気持ちよくないですね。こちらは善意で教えてあげたのに。

まあ、私の提案でＡさんの利益になったからいいのですが。ますます業者不信になる事案でした。

今回のＡさんは仕方ないですが、こういう態度をとるマンション業者はお客様に提案したくないですね。

後で言った言わない、もし欠陥があっても責任を認めないような問題が起こりそうな印象を受けました。

私のところに相談に来るパターンで多いのは、勤め先や自宅に来た保険営業の方が持ってきた提案書の中身をみて本当にいいものかを見て欲しいというものです。


何百枚も見ているのでどこに何が書いてあるのか大体わかります。

これまではお客様とって損なことはなるべく書かないように、書いていても小さい字でした。

そのためそのデメリットを説明をするのに契約のしおりなどをチェックして大変でした。

最近は少し改善されていて、不利なことも記載している保険会社が増えましたね。

しかし、保険営業マンはそこを説明していない・・・。

良いところばかり説明しないと契約をしてもらえないと思っているのか・・・。

世の中うまい話ばかりではありません。むしろきちんとデメリットも説明してあげるのがこれから必要です。

食品業界の不祥事が続々と明らかになっています。

賞味期限のごまかし、材料のごまかしなど。

お客様に対してごまかしをしたつけはいつか戻ってきます。

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マイホーム建設関係のところの広告にこんな文言がありました。

【大金を受け取った後、建築を途中で放棄していた悪徳業者がついに逮捕されました。会社名を変え、なんと８年間も活動を続けていました。弁護士によると同じ手口の業者は他にもいるとのことです。】

おそらくこのブログでも紹介している仙台での無許可の建設業者の逮捕のことをさしているのでしょう。

それをネタに自分のところの受注につなげようと広告を出したようです。

（この事件の最大の問題は無許可の建設業者だったということ。そこを指摘していないのはなぜ？？）

この表現の問題はその業者が８年間も悪徳な活動を続けていたと読めるところ。

確かに最近は大金を受取って建築を途中で放棄したのかもしれませんが、その行為が８年間も続いたという証拠はあるのか疑問です。

おそらくこの業者も最初の数年間はきちんと施工して渡していたのでは無いかと思います。

さすがに８年間も全く建築しないで営業を続けてはいないと思われます。８年前に受注して建築を完成させていない物件があるのを確認しているのでしょうか？

もし、事実と異なる広告だと景表法違反になる可能性もあります。マイホームの契約書をチェックするというような話しをしているところがこのようなミスをするのはどうかと思いますが・・・。

この問題は最初はまじめにお金を受取って家を完成させていたところが、何年か経って資金繰りが悪くなって倒産してしまうところが本質です。

悪意と不可抗力の境は微妙ですが、公的書類を偽装（プロが見ればわかりますが）する業者と密接につながっているところは信頼できません。

【関東にお住まいの方からの質問】
始めまして。
現在年収350万前後で妻と共働きを
しております。

近隣に半年前に完成したマンションで
未だ半分は空きの状況のマンションです。
駅からは徒歩20分近い物件です。

先日物件を見に行き
もし購入を考えているのであれば
諸費用を頑張るとのお話を頂きましたが
ここから更に値引きの交渉というのは
可能のなるのでしょうか？

つたない意見で申し訳ありませんが
お教え頂けると幸いです。



【回答】

半分くらい売れている物件であれば、なかなか値引きには応じず、オプションでなんとかしようとすると思われます。

大幅な値引きは、そのマンション自体の価値の下落とすでに購入した方の反感を買うためです。

その他、高く買ったグループと安く買ったグループの対立など。

オプションとして家具家電をつけてくれるかの交渉が可能な場合があります。

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しかし、徒歩２０分の物件で半年経って半分空いている物件であれば購入は見合せた方が良いと思います。

空室分の管理費や修繕積立金がどうなっているか・・・。（売主が負担することになっていればいいですが、それでも売主が倒産などした場合のリスクも）

もし気に入っているのなら残り数戸になったときにまた考えてみてはどうでしょうか。（住んでいる人たちの様子なども見て）