宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

あまり不動産屋を悪く言いたくはないのですが、やはりいつもおかしな不動産屋ばかりと出会いやりとりします。


おかしなというのは、一般消費者から見てです。


先日も売買契約の際にあらかじめ言われていた引渡し期限について、契約日当日になって｢延長して欲しい｣と。

こっちは、すでに私、銀行、司法書士、買主の仕事の都合もその引渡し日で調整していたのに。

売主の引越しがどうしても遅くなるということですが、そのことは契約日のずっと前にわかっていたことのようです。

それが突然契約日になって言い出すとは、非常識極まりないです。

本当に、不動産屋は一般消費者に対する情報提供が遅い。

おそらく、｢このことを伝えて、買主が買うのをやめたら困る｣から、ギリギリの契約日にして多少のデメリットであればよく検討することができないようにして契約を成立させようとしてのことでしょうが。

それにしても引渡し日を変更するのは、先ほど挙げたように多くの方に迷惑をかけます。

本当に酷いものです。

今回は月が変わりませんので、金利の変更はありませんが、月が変わって金利が０．２％などと上昇したときの買主の不利益は百万円近くになります。

やっぱり不動産屋は変。

きちんと第三者のプロを立てて大切なマイホームは買ってください。

今の金融混乱で、数多くの個人投資家が損害を受けています。

証券仲介業をおこなっているファイナンシャルプランナーの顧客もほとんどの方がそうでしょう。

証券仲介業で採算をとっていくためには何億円もの金融商品の販売が必要です。

つまり、ここ１ヶ月程度でこれまで販売した金融商品の半分としても数億円もの損害顧客に与えたことになります。

投資は自己責任といってもＦＰに相談して、ＦＰから金融商品を買った方の心情はいかなるものでしょうか。

顧客もそうですが、販売していたＦＰも顧客対応に追われて大変だとは思います。信頼を失ってつぶれていくＦＰ事務所も出てくるでしょう。

しかし、そういった証券仲介をしていたあるＦＰのホームページを最近見ました。

すると驚くべきことに、以前見たときは証券仲介をしていることを大きくＰＲしていたのに、まるで一切証券仲介をしていなかったかのようにホームページを改定していました。

証券仲介を前面に出すとまずいと思ったのか、今では保険の見直しメインになっていました。

企業経営としては正しいのかもしれませんが、ＦＰとしては長期保有をする投資信託を勧めるのはある程度ＦＰ協会の意図に沿っていたのだと思います。

それが、世間の風あたりが悪いからといって、簡単に態度を翻すのはいかがなものでしょうか。

先日の東京でのイベントで相談員をしていたとき、中年の夫婦がいらっしゃって、

｢自殺しないといけない！ＦＰの人に相談したい！｣
とのこと。

事情を聞くと4年ほど前に投資用のワンルームマンションを業者にセールスされ、フルローンで購入したとのこと。

将来の年金代わりになるからと勧められたそうです。

実際購入してみると、ローンの金利が上がって家賃収入を上回ってしまう状況。
毎月数万円を持ち出しする。

ローンもまだ２４年も続く。定年も近づいていて貯金もほぼゼロ。
これで今いる入居者が退出して家賃が入ってこなくなったらもうどうにもなりません。

定年退職後の無年金期間に毎月１０万円以上の支出だけが残ります。

売却しようにも１０００万円近い損害。自己破産するしかないかもしれない、確かに自殺を考えてもしかたない状況。

このようなライフプランを無視した投資用マンションを売った業者に怒りを覚えました。

ただ、なんとか立て直す方法は見つけることができましたが、それでも数百万円の損はします。

本当に買う前にきちんと第三者のプロに相談してください。

大和生命破綻　投資依存の株下落が直撃

保険本業の弱い足腰

　中堅生命保険会社の大和（やまと）生命保険が１０日、経営破綻（はたん）に追い込まれ、米国発の金融危機が日本にも波及した形となった。大和生命は、損失が生じるリスクが高い代わりに高利回りが期待できる金融商品に資金を投入する経営方針を貫き、市況が好調な際には業績を上げてきた。しかし、その手法があだとなり、国際金融市場の荒波に足をすくわれた。（山田滋）

　１０日午前、都内で記者会見した中園武雄社長は「世界規模の資産価値下落の影響が想定を超え、対応することができなかった」と釈明した。同社は１１日以降、全国６か所で債権者集会を開き、３連休中も契約者からの電話での問い合わせに対応する。

　大和生命は、２００８年３月期決算では６億円の税引き後利益を確保した。その際には、資産の運用利回りが契約者に約束した利回り（予定利率）を下回る「逆ざや」も発生せず、財務に大きな問題はないと説明していた。


　ただ、生保各社が開示した０８年４〜６月期決算を公表しないなど、経営の透明性は低く、業界内では経営危機がささやかれていた。

　破綻を招いた最大の理由は、業界でも特異な資金の運用方法だ。

　高い運用利回りを確保するため、外貨建ての証券化商品や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など、価格の変動が激しい金融商品に多額の資金を投資していた。

　大手に比べて営業力が弱く、保険料収入に占める販売コストなど事業費の比率が２倍も高いことが、高リスク商品での運用に走った理由だ。

　こうした商品の保有有価証券全体に占める割合は４２・２％に達し、大手生保９社平均（２４・９％）をはるかに上回る。市況が好調なときは運用利回りが他社を２倍以上も上回る反面、０７年にサブプライムローン問題が表面化した後は、相場悪化の影響をもろに受けた。

　今年４月以降、投資ファンドなどに支援を求めたものの、金融市場の混乱で急速に信用力が低下し、交渉は暗礁に乗り上げていた。

　１日に大和生命の格付けを引き下げた格付投資情報センターの植村信保チーフアナリストは、「国内生保は、相次いだ破綻の教訓から内部留保を増やすなど耐久力を強めている。大和生命は規模が小さく、収益の効率も見劣りしていた」と指摘する。

　大和生命は今後、受け皿となるスポンサーを探す。しかし、経営難に陥った米保険最大手ＡＩＧが、傘下のアリコジャパンなど国内３生保の売却方針を表明するなど、保険業界の再編が始まりつつある中、単独での生き残りは厳しいとの見方もある。

　金融市場の混乱が収まらない現状では、投資ファンドなども積極的に支援に乗り出しにくく、再建は難航しそうだ。

（2008年10月14日 読売新聞）

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最近、多忙でなかなかブログ更新できずすみません。

別に今の金融危機でお客さまに損害を与えていて、お詫びに走っているわけではありませんが、だいぶ本当の総合的FPが認知されてきたのか、相談依頼が多くなりました。

大和生命が破綻して、久々の保険業界への注目が高まりました。

行政やマスコミはなんの目的か、あまり取り上げない（大和生命は特別だ。他の保険会社は問題ないとの見解）のですが、この金融危機でほとんどの保険会社がダメージを受けたのは事実。

投資目的の保険商品を持っている方は、そのまま持つべきか解約すべきかきちんと検討されたほうがよいですね。

久々のブログの更新となりました。

６月１２日に１階来店型のFP事務所『くらしとお金のFP相談センター』の開設に忙しくブログを休んでいました。

さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズで行きます。

マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。
それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。

実際の相談事例をもとにご紹介していきます。

住宅ローン破綻の原因その１

『職場とマイホームが遠い』

「ちょっと交通の便が悪くたって、土地が安くて広い方が自分の好きな家ができる。」

「土地にお金をかけるより建物にお金を掛けた方がいい。」

建築家・設計士・ハウスメーカー・工務店はよくこう言います。

しかし、これは自分たちの売上や利益を多くするためで、消費者のその後の生活まで考えていない場合が多いようです。

Aさんは、遠くて不便な土地を購入してマイホームを建てました。

住宅ローンを返そうと頑張って街中の職場で働きました。

マイカー通勤で、職場近くに駐車場を借りて月３万円の駐車場代がかかります。

接待やつきあいで飲んで夜遅くなることもしばしば。

運転代行を頼んだり、タクシーで帰ったりのお金が月１０万円以上になる時も。

当然ガソリン代の値上げもひびきガソリン代で月３万円。

通勤関係で月額１６万円もかかっていました。

会社から出る通勤費は２万円程度。大赤字です。

残業したり、働けば働くほど暮らしが厳しくなりました。

とうとう職場近くの賃貸アパートに引越しました。家賃が月８万円程度です。今までかかっていた通勤関係費の半分にはなりました。

しかし、誰も住んでいないマイホームのローンは払い続けます。貸すにも売るにも安すぎてローンの返済にはとても足りません。

小学生の子どもも転校しました。子どもながら、家計が大変なのを理解しているようですが、かわいそうです。

自己破産も検討しています。夢のマイホーム購入のはずが、売り手の説明に押されてしまったがために地獄への入り口になってしまいました。