士業コミュニティー

どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば借入は楽に返済できることになります。

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入−管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので上記表面利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。

コンサルタントブログ

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ワイズ・グループ　　　　　　提携不動産会社募集
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F

今日は、創業１４周年。

平成７年に、脱サラで創業した。

サラリーマン時代は、右肩上がりの経済下であり、何事もドンドン進化した。

クルマ販売の会社に勤務したが、クルマもドンドン良くなり、売れていた。

私は、コンピュータを担当したが、全社オンライン構築も成功した。

そういう「勢い」を身に染込ませて独立した。

しかし、現実の社会は、厳しいものがあった。

右肩下がりという景気の中で、浮き沈みをして来た。

今、１５年目に入るが、社会に生かされているという事を実感して行きたい。

いろんな相談事が来るが、誠心誠意、アドバイスしたい。

そういう気持ちで一杯である。

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どんな収益不動産を買えば良いのか！？

当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。

株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。

不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。

ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。

収益不動産　→　他人に貸す　→　家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！

単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！


「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」

貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。

「結局、借金するってことですか！！」

勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。

リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ、はるかに時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。


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収益不動産投資を考える１
「ワイズさんで私にも出来るような一生続けられるようなビジネスを紹介してくれませんかね？」
長引く不景気、長らく続いてきた年功序列の崩壊、社会保険・年金制度の不安・・・などがあり、最近お勤めの方からの上記のような相談が増えてきております。

しかし、この方は公務員をされておられる方だったので引き止めました。

なぜなら「もったいない」からです。
公務員、上場企業、優良企業に長く勤められておられる方は、ご自身が考えられている以上に社会的信用力があります。また、その信用力をお借りして弊社が展開している保証業も成り立っています。
金融機関等の信用・評価は、中小企業の社長さん等よりはるかにあります。

公務員、上場企業、優良企業の方は何らかのいたしかない事情があって辞めるのならともかく、そうでないのであればそのまま勤め、その信用力を背景にビジネスを考えたほうが賢明です。
幸い、民間企業では、副業に寛容になってきております。
副業に厳しい公務員でも身内に業務させているいるように繕うことなどで可能となります。

しかし、主業務がある方の副業となると限られてきます。あくまで副業ですから動ける時間も限られてきます。
そうなると、定期貯金、外貨貯金、株式投資、不動産投資などが副業に向いていると言えます。

では、ワイズがお勤めの方へ勧める副業は・・・・・ずばり不動産投資、収益不動産投資です。

不動産投資と聞くと「難しい、怖い」等と思われるかも知れませんが、実は数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業です。

定期貯金　　　遺産等で巨額の預貯金を長期預けられるのならともかく、銀行金利が０コンマ数パーセントのような低金利では何にもならない。

外貨貯金　　　高利回りでも為替手数料が高い。外貨投資なので、売買時が難しい。

株式投資　　　大きなリターンは望めるがリスクも大きい。
90年代から見ても、バブルの崩壊、ＩＴバブルの崩壊、サブプライム問題、リーマンズショックなど、株価が底なし状態で急降している時が幾度もある。
相場の動きに逆らえず、自分ではコントロールできない。また、毎日こまめに株価を気にしなければならない。
　　　　　　　　　
これに対し、
不動産投資は　安定した大きな利回りが可能(利回り１５％以上など)　株と違い自身でコントロールできる。(更に高い収益を得られる)　
家賃等月々安定したキャッシュフローを受け取り、また物件の価値を上げることで(家賃収入を上げれば物件の価値が上がる)売却時のキャピタルゲインも得られる。

投資といえば必ずリターンを求めるものですが、その中でも収益不動産は郡を抜いて優れていると思います。
数千年にわたって受け継がれてきた「ユダヤ商法」の財産作りの基礎は
「不動産・金」→「現金」→「事業」の順です。
つまり、不景気の影響(サブプライム問題を発端に世界中で不動産価格が下落)で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンスといえます。


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船井先生に教わったコンサル法の一つに「圧縮付加法」というものがあります。

通常、お店を例にあげると店のスペース一杯に商品を陳列しているのが普通です。

そうすると、新しい商品を展示するのに困るのです。

事業再生でも同じなのです。

今の仕事を惰性で継続していて、そのリズムで毎日を過ごすようになっているのです。

この状態が染込むと新しい事へのチャレンジの大きな障害になるのです。

こんな時は、やり方を変える必要があるのです。

圧縮という事は、今までのものを半分のスペースに入れ直すという発想して、

要・不要を識別するのです。

不要を発見しない限り、スペースが空かないのです。

事業再生では、既存の仕事を何人でやると決めて、人を再配置するのです。

余剰となった人で新規事業に専念するという構図になります。

子会社を作ったりして、そこへ異動させるのも一つの手段です。

メリハリを付けない限り、精神的なストレスが蓄積するばかりである。

スパっと分離する決断力が最終的には事業再生力を生む。

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私のところに相談に来るパターンで多いのは、勤め先や自宅に来た保険営業の方が持ってきた提案書の中身をみて本当にいいものかを見て欲しいというものです。


何百枚も見ているのでどこに何が書いてあるのか大体わかります。

これまではお客様とって損なことはなるべく書かないように、書いていても小さい字でした。

そのためそのデメリットを説明をするのに契約のしおりなどをチェックして大変でした。

最近は少し改善されていて、不利なことも記載している保険会社が増えましたね。

しかし、保険営業マンはそこを説明していない・・・。

良いところばかり説明しないと契約をしてもらえないと思っているのか・・・。

世の中うまい話ばかりではありません。むしろきちんとデメリットも説明してあげるのがこれから必要です。

食品業界の不祥事が続々と明らかになっています。

賞味期限のごまかし、材料のごまかしなど。

お客様に対してごまかしをしたつけはいつか戻ってきます。

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メールセミナー「ちょっとの差」の２番目の終了者が出ました。
全２０回というロングランなので、１・２回で終わる方が多いのです。
そういう中、２人目の終了者が出たのです。
全２０回のメッセージのやり取りが楽しかった。
これは、双方の忌憚のない感想と思います。
お客様は「継続は力なり」と書いおらます。
即効果を求める風潮ですが、このスタイルを貫きたいと思っています。
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企業や個人を活性化する方法の一つとして「異常値法」というのがある。
毎日、同じことの繰り返しは楽でよいが必ずマンネリする。
そのマンネリを打破するのが「異常値法」というものである。
例えば、展示会や売り出しである。
多くの集客を得て、一挙に、客層を拡げるのだ。
ここで、重要なのは、リピートして頂くための手立てである。
「顧客満足は品質から」という。
リピートを促す諸施策の「品質」である。
「名簿が出来たから訪問して来い」だけでは、心もとない。
管理する側も「異常値法」で、「手順・ツール・トーク」を準備する事が重要である。
当たり前だが重要な事である。
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●成功要因001●


こんにちは。

ＲＩＮです。

今日もここであなたと出逢えたご縁に感謝いたします。
/////

キーファクター・フォー・サクセス

成功要因


１９９５年のお話です。

ある葬祭業社長の方から

ご相談をいただきました。


神戸市より以西にある

人口１５万人ほどの地方都市(商圏人口は約３０万人)に

本社を置いていらっしゃいました。




相談目的を要約すると

２社の大手の互助会が強く

(なかなか売り上げシェアが伸びない)

ということでした。




そこで

３ヵ年の中期経営計画の中で

３年後の(成功要因)を

すべて洗い出し実施しました。




簡単に説明いたしますね。

成功要因というのは

その業界・業態で

その段階でお客様から選ばれている

繁盛している組織・会社は


・どんなサービスを提供しているのか！？


・提供機能の具体


・提供体制


・必要人材


などの経営資源と提供サービスのすべてです。




こちらの葬祭業者Ｂさんでは

計画書には

これをすべて明確化し、

明文化しました。

そして



それぞれの必要項目(成功要因)ごとに

社長以下、全社員・役員の担当責任者決め

予算の設定

スケジュールを取り決めました。


一言で言うと

この成功要因を

現実に自社に獲得するため、保有するための

時間計画と手段と実践です。



結果


３年後の１９９８年春

地域ナンバーワンの売上を達成しました。

ここであなたに

いちばん効果を挙げたその時の

成功要因をお教えしますね。

・・・
・・
・
それは

(自社葬祭会館の複数展開)

でした。


当時

まだまだ

公民館・市民施設での葬祭が多かったのです。


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ではでは。

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あなたのお客さまが群がる！必ず出来るUSP 表現の書き込みノート (2009/06/05)
USP 経営［T.M.］実践手法アラカルト (2009/06/05)
必ず出来るUSP表現の呪文！（はなまるＵＳＰをＤＲＡＭＡでＣＨＥＣＫ！ (2009/06/05)

・・・・・

改革には「４つの役割」が重要といわれている。

１．トンでもないことを言い出す人

２．それが出来るとフォローする人

３．その出来るをトコトン実践する人

４．その実践を広める人

という４つである。

東国原知事や橋下知事、中田市長などが、新しい動きを始めようとしている。

さしづめ、東国原さんや橋下さんは１のトンでもない事を言い出す役割のようだ。

残る２〜４の人を育成する必要がある。

平成維新という言葉が出るようになったが、楽しみである。

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