宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

不動産業者の批判をしていますが、FP業務を行うにあたっては顧客のニーズにこたえるために不動産業者を紹介することもあります。

あるお客様の土地の売却について、地場の不動産屋を紹介しました。

※ブログに書いてあるように不動産屋は売り客は喜びます。

お客様があるとき

「紹介してもらった不動産屋さんが○○した方が××が安くなると言われたのですが・・・。」

これを聞いて、私は困りました。

確かに、不動産屋の言うとおり、○○した方が××が安くなります。

しかし、△△がそれ以上に高くなるのです。

この△△が不動産と無関係なものならいいのですが、△△は不動産と関係の深いもの。
この△△について忘れているのか、知らないのか。

無関係な不動産屋であれば、「△△のことを知らない不動産屋ですね。」

と言って終わりなのですが、一応私が紹介した不動産屋。間違った仕事をする不動産屋を紹介したということになってしまっても困ります。

なんとか、その不動産屋の立場を悪くしないように言葉を取り繕いながらお客様に正しい説明をするのに大変苦労しました。

後日、その不動産屋にその経緯を話したところ

「ちゃんと、△△が高くなることも説明しましたよ。」

とのこと、ちゃんと説明したのなら、どうしてお客様は間違った理解をしていたのか・・・。

不動産屋が間違った説明をしたことをごまかすためにウソをついている可能性もありますが、そのことを追求しても意味が無いので、説明したことを信じることにはしました。

しかし、業者は説明したといっても素人の消費者が理解したことには必ずしもなりません。

事実、お客様は間違った理解をしているのですから。

間違った理解で間違った行動をして大きな損害を被るかもしれません。

消費者の立場に立ってきちんと説明する存在が必要です。

昨日のブログの続きです。

医療費制度が変わります。

リハビリ病棟について

『新規入院患者のうち１５％以上が重症、退院者のうち他病院に転院しなかった患者が６０％以上』であることが求められます。

これが何を意味するか。

これまでの制度では病気で寝たきりの人を病院を転々とする介護難民の受け入れ機関としてリハビリ病棟・介護病棟が使われていました（病院にコネのあるような方などごく一部の人だけ）が、これができなくなります。

新規入院患者の１５％以上が重症でないといけませんから、違う病院から軽症の患者を受けいれることが難しくなります。

また、退院させる患者は転院させられないので、他の病院への紹介状などの発行も制限されます。

過去に記載しましたが、一つの病院では同じ患者を入院させられる日数は限られています。（病院経営上の問題）

つまり、ほとんどの患者（重症でも）は、最初入院した病院で１ヶ月・２ヶ月程度入院して転院することなく退院して自宅療養（介護）をせざるを得なくなります。

今の入院１日●●万円という医療保険、役に立ちますか？総額で２００万円もの保険料（日額１万円）を払っていて、本当に重い病気でも２ヶ月程度しか入院できない。

２００万円÷６０万円（６０日）＝４回以上。

それでやっと払った保険料相当額の保険金を受取れます。

それでも医療保険に加入しますか？

この制度改革はまだまだ序の口です。どんどん医療制度は医療費抑制の方向に動いています。

その流れを敏感に感じ取らないと何百万円ものムダな保険料を払うことになりますよ

平成２０年２月１９日の日本経済新聞５面に

『医療費こう変わる』の記事がありました。

リハビリに成果主義という題名（このことの記事はずいぶん前に出しましたが）で、回復期リハビリ病棟の入院料について

病院が受取る入院料は、現行では１日あたり16,800円と一律だったのが、

その１
新規入院患者のうち１５％以上が重症、退院者のうち他病院に転院しなかった患者が６０％以上で

16,900円

その２
さらに重症者の３０％以上が退院時に日常生活を送る能力を回復していると

500円上乗せ。

その１の条件を満たしていない病棟は15,950円に減額となります。


どういうことになるかというと、これまではただ、入院させてリハビリ効果が上がらない病院もリハビリ効果が高い病院が同じ報酬だったのが、リハビリ効果が高い病院は高く、低いところは安くなります。

各病院がリハビリに一生懸命になる良い制度のように見えますが、現行の民間の生命保険・医療保険がいかに意味がないものになるかが、これで更に明らかになります。

今回は残念なお知らせです。

私は各保険会社の保険商品・共済商品からお得な保険商品を選んで組み合わせる『裏ワザ保険設計』を提案しております。

毎年４月ごろは保険商品の切り替え時期なのですが、あるお得な保険商品の保険料が２倍近い値上げになることがわかりました。


消費者に有利な保険商品でしたので、ご提案することが多かったのですが、保険料の大幅に値上げによって、お得な保険商品とは言えなくなると思われます。

値上げの真の理由は明らかではありませんが、これまでの保険料があまりにも安い設定であった（保険会社の利益が少ない）ためと思われます。

今回の大幅値上げで私がお得な保険商品と位置づけていた保険商品が、本当にお得だったという証明にはなりましたが、これから保険の見直しをする方には残念なニュースです。
※すでに見直して加入している方は値上げ前の保険料のままです。

　まだ私に保険見直しの相談をして保険の切り替えをしていない方、または相談していないご家族(特にお子様)がいらっしゃいましたら、今一度保険内容をご確認ください。まだ保険料値上げ前に見直しができますので、お早めにご相談されることをお勧めいたします。

どうも最近、仙台市以外からの依頼が増えています。

宮城県内の大崎市古川、石巻、大河原、亘理町

宮城県外でも岩手県一関市、山形県山形市、福島県郡山市など。

インターネットは仙台を中心にＳＥＯをかけているのですが、意外な効果です。

遠方からのわざわざ何時間も時間をかけて、交通費をかけて相談においでいただきます。

それに見合うだけの相談内容になるよう尽力しています。

どうして遠方から仙台の私のところに相談に来たか聞いてみると。

「ホームページで信頼できそうに感じたから」

「自分の住んでいるところに信頼できるＦＰがいないから」

「遠くの方が余計な営業を受けないと思った」

など様々です。

遠方からわざわざおいでいただくとは名医になった感じです。

地方にも保険代理店や不動産業者、税理士、社会保険労務士、その他相談できる公的相談機関はあります。

しかし、総合病院ともいえるところは限られたところにしかありません。

本当に困っている人は遠方にも足を運んで治療を受けます。

理想は地方にもたくさんの総合病院があればいいのですが、そうもいかない現実。

どうぞ遠方の方も遠慮なくご相談ください。

ハウスメーカーの建売住宅や、建築条件付の土地を購入する方がいます。

それも必ずしも悪いとは言いませんが、気をつけないといけない点があります。

それは、展示場のイメージのものが買えると思わないこと。

展示場は、お金を掛けて立派な設備が入っています。

同じハウスメーカーの建売や建築条件付きだから、同じようなキッチンやお風呂だと思っていると大変なことになります。

すでに出来上がっている建売なら設備を実際に見られますが、建築途中の建売や建築条件付きの場合。

完成後に設備があまりにも安っぽくて

「本当にハウスメーカーが建てたの？」とショックを受ける方がいます。

きちんと仕様書を確認してください。

先日、商工会議所が主催した経営コンサルの方のセミナーに出ました。

いかに中小企業がお客様に喜んでもらって成功するか。

先日のガイアの夜明けで、物価高で中小のスーパーが苦しんでいるという話もありました。

ますます、中小企業は知恵をかけないと生き残れないでしょう。

さて、その中で紹介されていた成功事例がありましたが、それらも疑問符がつくものばかりでした。

内容はかけませんが、ある商品は普通１００円なのに５００円で売って、喜んでもらっている事例。

内容を聞くとなるほどとは思いますが、捉え方ややりようによっては詐欺とも思える内容で、どうかと思いました。

他にも特売日をいつにするかの問題も。

特売日を●にすれば、その日の売上がすごく増えるとの話。

しかし、確かにその日は売上が増えるが、他の日はどうなの？業種的には毎日コンスタントに売上がないと不良在庫がたくさんになって、赤字になる業種でそれをやるのは命とり。

理屈だけで実践しない経営コンサルの話は疑ってかかってください。

そういうコンサルで数百万円のコンサル料をとっている経営コンサルがいっぱいいますので注意が必要です。

経営コンサルは成果報酬が理想です。

2/23（土）10:30〜仙台駅前で『売り手業者は教えない！（秘）マイホーム購入講座』を開催します。
仙台・宮城で家づくりやマンション購入を検討の方必見！！
詳細マイホーム購入講座
http://fplifewv.com
お申込http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P38647375


家づくりの相談でも、ライフプランを重視します。
ライフプラン・家族構成をきちんと考えて長く手を加えなくても済み続けられる間取りなどを提案します。

「あなたは●●のプランがあっています。これで間取りのプランを作ってもらうようにマイホーム業者に依頼してください。」

相談者はそのようにハウスメーカーに伝えます。

最初はハウスメーカーの担当者は
「はい、わかりました。」
と返事をします。

後日プランを持ってきますが、そこにはその希望は入っていません。
「お客様にはこちらの方が良いと思いまして、なぜなら・・・・・。」
と延々と持ってきたプランの良さをＰＲします。
お客様もなんとなく、ハウスメーカーの人が言うのだからそうなのだろうな・・。と思ってしまいます。

一見、なんともないやり取りに見えますが、ここにもハウスメーカーの自己都合が隠れています。

それは、お客様の希望を叶えるプランを持っていないために、自社の得意なプランを進めている。

特にハウスメーカーは工法が特殊なので、プランに制限があります。

プランが自由な工法はたくさんあります。

またはプランが可能だとしてもコストが高くなって、しまい成約にならないリスクがあるので、提案しません。

オーダーメイドといいながらも実態は、業者が儲けやすい商品を押し付けられることがあります。

すると、数十年も住み続けられなく途中で売却したり大幅リフォームをしなくてはならず高い買い物になります。

それは数十年後にわかることなので、今目先の契約を考えているマイホーム業者は消費者に気付いてほしくないのです。

業者の都合に踊らされず、きちんとライフプランにあったプランを選んでください。

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ハウスメーカーの営業は金額の出し方がうまいです。

ある程度打ち合わせが済んでから、最初に総額を高くだします。

例えば５０００万円だとします。

それが後で「●●さんは特別に上司と交渉して５００万円値引きします。

工務店などから見積もりをとると同じようなものなら４０００万円程度が適正価格。

本当は４５００万円でも高いのですが、お客様は

「５００万円も値引きしてくれた！」

「元が５０００万円だからきっと良いものだ！」

「５００万円も値引きしてくれたのだから、ここと契約しないと損だ！」

「自分は特別扱いされている。」


などの心理になります。ハウスメーカーの値引きは当たり前のこと。そもそも値引きで５００万円ということは、何も言わずにあっさり契約していたら、５００万円ボッタくられていたということ。

ハウスメーカーの営業の心理テクニックに騙されないように。

※別にハウスメーカーを敵対視しているわけではありません。ただ、消費者に正しい情報を提供してくださいと言っているだけです。

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住宅業界の今後については、私の考えですがこうなると予測します。（あくまで予測です。）

?人口減少、少子化と格差の進行がすすむ。２００９年には保険が義務付けられてコストＵＰ。

?分譲マンションは建てつづけないといけない。競合同士で供給過剰。

?新築住宅購入者の減少。

?所得格差のために、建築住宅単価がどんどん下がる。※すでにタマホームのようなローコストをうたっている会社が多く出ている。

?住宅業界の売上減少が続く。

?固定費（家賃、本店支店、広告費、給料など）が多いハウスメーカーは、単価が高い住宅を毎年多数を継続的にやらないとやっていけないため、購入者層の減少は死活問題。

?ハウスメーカーは淘汰される。特に単価が高いところ。さらに人材不足でハウスメーカーは規模・営業エリアの縮小を強いられる。

?工務店でも、経営基盤が弱いところはハウスメーカーよりも早く淘汰される。※私の小冊子参照。
しかし、淘汰に残った工務店は地域を独占できる。その地域のやめた業者のリフォーム客も取り込める。

今後生き残る（住宅事業を続けられる）住宅業者とは

現在経営体力がある。（淘汰に耐えられる）

安定継続収入がある。（淘汰に耐えられる）

固定費が少ない。（ムダなお金（ＣＭ）が少なく淘汰に耐えられる、良い住宅を安く提供できる。）

売上の種類が新築住宅以外にも多くある。（住宅購入層が減少しても継続して存在できる。）

営業歴が長い。（過去客・それらの紹介・従業員宅などのリフォーム・塗り替え受注・建替え受注の見込みがある。）

単価が安い。（所得格差が広がっても受注できる。

過去客のリフォーム依頼も安くなければよそに逃げられる。）


地域に根ざす。（簡単に撤退しない、できない。）

と考えています。


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ハウスメーカーが自社の売りとして、

「事務的なこと（税金控除申請のご案内や手順など）なども面倒見てくれる」

というのがあります。

ここは確かに工務店の弱いところです。家を建てることは詳しくとも付属することは確かにハウスメーカーより弱いです。

しかし、工務店で頼んだとしても私たちプロ（独立系ＦＰ）を利用すれば同じことです。

ハウスメーカーはこれらの事務手続きはとても大変な風に言いますが、実際は大したことありません。

その分でハウスメーカーに工務店より数十万円・数百万円高いお金を払っているのは消費者にとっては不利益だと私は考えています。
（それ以外のハウスメーカーのメリットが必要な方の場合は数百万円高くてもメーカーで建てた方が良いと提案することもあります。）

手続きが大変な風に感じるのは、ハウスメーカーの人がそういう知識が乏しいためだと思います。
ハウスメーカーで建てた方でも、ハウスメーカー営業のそれらの方面の知識・経験が乏しいために結局私がサポートするケースもありました。まさに業界最大手で建てた方でした。
ですので、ハウスメーカーだから安心というわけではありません。

それにどこまでやってくれるのかは、家が建ってからしかわかりません。

「ハウスメーカーのサポートって手続きの仕方が書かれた紙一枚をくれるだけ！？」と不満があっても後の祭りです。

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前日、お話した名誉毀損のことでついでにお話ししておきます。

ハウスメーカーの欠陥住宅問題が表に出にくいことの理由の一つ（他にも理由はありますが）に次のことがあります。

ハウスメーカーに欠陥住宅を建てられた施主が、そのことを周りに言わないように、ハウスメーカーのとる方法として「今回のことを他人に話しをするとハウスメーカーへの名誉毀損になりますよ。」とハウスメーカーの顧問弁護士に言われるそうです。
※これはあるハウスメーカーで欠陥住宅を建てられた方から相談された内容です。

欠陥住宅問題で有名な弁護士がそういうハウスメーカーの依頼（大金で）で弁護につかれると、か弱い消費者は泣き寝入りせざるを得ない現実。
ハウスメーカーと訴訟で争ってもまず勝ち目は無いです。（資金力の差）
とにかく欠陥住宅を作られないようにするしか、消費者は身を守れません。

数多くのマイホームを建てているハウスメーカー。欠陥住宅問題が取上げられてもおかしくないのに、そうなっていないのはこういう理由があるからと考えられます。

ハウスメーカーには欠陥住宅が無いということならいいのですが、それはわかりません。

それこそ、完全な第三者機関（業界団体は不可）に、ハウスメーカーから施主情報を提供してもらって、欠陥住宅やトラブルの事後調査するようなことが無いと把握できません。

もちろん業界の反発は必至でしょう。

もし、本当に欠陥が無いのならハウスメーカーがよろこんで第三者機関設置を呼びかけるでしょう。

そうなっていないのは、欠陥住宅問題があると推測されてしまいます。

消費者が身を守るためには、どうすればいいのかは限られてきます。

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業者選びが佳境に来ると営業マンの本質が見えます。

「●●社に決めようと思うので、そちらはお断りします。」

などというと、酷い営業マンはなりふり構わず、自社に引き込もうとします。

そのために、決めようとしている会社の中傷を始めます。（最近もあった相談事例です。）

「●●社は、・・・・・・・・ですよ。それでもいいのですか？」

思いもよらずその業者の批判を聞いたお客様は迷ってしまいます。

客観的な事実なら情報提供と言えなくも無いですが、多くはでまかせや噂。

その証拠を求めても明確な証拠は出てきません。

（私も業者を批判することがありますが、それは明確な証拠（許可届けや決算書や業務経歴書など公的書類）に基づいています。）

確かに大抵の業者（ハウスメーカー）についてインターネットで検索すれば山のようにクレーム情報が出てきてしまいます。

でも、それらはきちんと契約書や仕様をチェックすれば防げることですので、お客様にはあえて言いません。

それに次のような理由もあります。

明確な根拠（株価や公的書類など）が無い中傷は犯罪（名誉毀損、侮辱、業務妨害）になる可能性があります。

ですので、法令順守をしている営業マンは他業者の中傷（他業者をやめたくなるような誘導の発言を含む）言いません。
（もっとも録音でもしない限り証拠は無いと思っているから平気で言う人もいますが。）

ちょっとそういうことを平気で言う営業マンはおかしいですね。
成約・成績のためなら何でも有り（違法もＯＫ）という印象です。施工についても違法・契約違反を平気でやっていないか気になります。

私は他業者の中傷ではなく、自分のところがどれだけ素晴らしいかをアピールする方が好感が持てると思いますが。

他業者を明確な根拠なく中傷する営業マンにあたったら、そこは辞めた方がいいかもしれません。

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業者に他業者の名前を教えると中傷合戦（各社が自分のところの契約にしたいために、嘘の情報もまざってきて）本質が見えなくなります。

それに酷い場合は、妨害することもありえるので。

妨害例：

同じ工法・同じ仕様の家を建てるときに
Ａハウスメーカー（４０００万円）とＢ工務店（３５００万円）で悩んでいたお客さんが、ＡハウスメーカーにＢ工務店にしようとしていることを伝えてしまった。
Ｂ工務店は実はＡハウスメーカーの関連会社Ｃから多くの仕事をもらっていた。
関連会社ＣはＢ工務店に圧力をかけた。
Ｂ工務店はＣからの仕事がなくなると経営が苦しくなるので圧力に屈して、降りた。
やむを得ずお客さんはＡハウスメーカーで４０００万円で契約。
しかし、実際施工しているのはＡから下請けされたＢ工務店だった・・・。

ＡもＢも儲けた。しかし、直接Ｂ工務店にたのんでいれば３５００万円で済んだのに。お客さんだけがうっかり口を滑らしたことで５００万円高い買い物に。

工務店の多くはハウスメーカーの下請けで生活しているところも多いので。（そういうのも私は調べています。）

損するのはいつも消費者だけ・・・・。

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『「死んでおわびします」＝テレビ局に手紙届く−一家4人死傷事件・東京
2月14日21時0分配信 時事通信

　東京都足立区の機械修理・販売業佐々木亨さん（52）方で、佐々木さんと妻和子（49）さん、母得子さん（85）が死亡し、二男（15）が重傷となった事件で、佐々木さん本人が書いたとみられる手紙が日本テレビに届いたことが14日、分かった。
　同社によると、手紙はA4判1枚で「欲に目がくらんだ自分の責任です」「母親には車いすで生活できる家を、和子には好きな洋裁をする家を、子供たちには自分の部屋をプレゼントしたかった。全部無くしてしまいました」「死んでおわびします」などと書かれていた。最後に、佐々木さんの署名があった。
　佐々木さんが5日に不動産会社と交わした自宅と倉庫の借地権売買に関する書類も同封されていた。　』

家族を道連れに心中する人を擁護するつもりも、不動産会社が当人を騙したと断定するつもりはありません。

しかし、不動産の取引はその人の人生を大きく狂わす可能性があることを不動産会社の人間は肝に銘じておかなくてはいけません。

きちんと取引の内容を説明したとしても相手は素人。説明した＝理解したというわけではありません。

不動産会社は取引を成立させなければ利益が入りません。成立しなければそれまでの苦労が水の泡です。

それでも、取引を成立させてはいけない方。
取引をした後の生活が危ぶまれる方に対しては成立させてはいけないこともあります。

不動産を売るのもマイホームを買うのも同じです。

不動産業者は取引を成立するまでは一生懸命だが、その後のその方の生活はしらんぷりという姿勢が、大変な事件や被害を発生させる可能性があることをくれぐれも肝に銘じて仕事をして欲しいと強く思います。

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ハウスメーカーは資金計画表を作ってもってきます。

ハウスメーカーだと提携している金融機関から有利な条件で借りられると言っている営業マンもいます。

確かに、同じ銀行であれば、ハウスメーカー経由だと金利が優遇されることもあるようです。

しかし、それはその銀行内での話。

別の銀行に持っていけばハウスメーカーでなくとも同じくらいの金利で借りられることも。

また、資金計画表にある金利は最も安いケースが多いです。上場企業や公務員で優遇が多い方や頭金が豊富にある方など。

最初に見せられた金利で借りられれば返済は大丈夫と思っても、実際に契約する際には、

「あなたは優遇が受けられないので●％になります。」

となることも。

それでも、契約書には金利の約束はなく、あくまで住宅ローンが借りられれば有効になりますので、消費者は予定外の出費を強いられます。

これで、住宅ローン破綻になることもあります。

くれぐれも気をつけてください。

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保険の雑誌、週刊誌、新聞の広告（保険会社、保険代理店が広告主）にＦＰが登場しているものをよく見ます。

中立な立場のＦＰが勧めていると良い保険であるような気に消費者がなるのを狙っての広告。

その保険会社の商品が良いものであれば、いいのですが、ほとんどが「この保険会社の商品でいいのなんて無いのにな・・・。」と思うようなもの。

広告費に多大なお金を掛けている会社ですから、それも当然なのですが。

タレントのＣＭでよく言われますが、節操が無いということも。

「去年は●●生命の宣伝をしていたのに、今年は××生命の宣伝をしているよこのＦＰは。」となります。

広告のイメージに惑わされずに消費者がお得な保険を自ら選択してください。

橋下大阪府知事がＮＨＫの対応に対して、怒りのコメントを発表して少し話題になっています。

前夜に出演したＮＨＫの番組への生出演中にキレた件で、報道陣に「出ないと言っていたのに、（東京でのあいさつ回り中に）ＮＨＫの職員がついてきて『早く切り上げて出演しろ』と言ってきた。それで、公務後に３０分遅れで出演したら、『遅刻です』とアナウンサーに言われて腹が立った」と経緯を説明。

、「ＮＨＫサイドが公務を切り上げてでも番組に出ろと強硬に言ってきた」「初めから絶対、間に合わないと言っていた」「出るのが当然だと、あいさつもなくスタジオまで連れて行かれ、最大限に頭に来ていたところに司会者から…」とコトの経緯を説明した。

　さらに「（番組が）終わった後も何の言葉もない。民間の企業は、あんな態度は取らない。黙っていてもお金が入ってくる組織は、そんなもんか」とＮＨＫ職員の態度を批判。その上で「僕は公人ですから、民放だろうがＮＨＫだろうが、取材があれば、答えます。局に呼びつけられることが公務とは思いませんから、今後一切ＮＨＫのスタジオには行きません」と、ＮＨＫの取材には応じるものの、自ら足を運ぶことはもうないと宣言した。冷静な口調だったが、不快感をあらわにした。

また、これにたいして「大人げない」との批判も。

様々な意見がありますが、私の見方。

橋下知事は、放映時に笑ってすます。または、報道陣の前で詳細を発表しないという選択肢もあったはずです。

しかし、それをせずに発表したこと。

橋下知事の熱い性格から、発言したという見方もできますが、ＮＨＫへの思いやりという考えもできます。

おそらくＮＨＫはこれまで同様のことをしていたのでしょう。それが、今回橋本知事が指摘したことで、今後改善されていくでしょう。

これまでも不満を持っていた出演者はいたのに、ＮＨＫにコビを売っているのか、ＮＨＫの態度になにか批判をしても自分にメリットが無い（むしろ機嫌を悪くされると困る）として、何も言っていなかった。

人間関係でもっとも酷いのは無関心ということ。

批判をするのはそこに関心があって、成長・改善して欲しいという気持ちがあるからこそだと思います。

「だまっていてもお金が入る・・・。」

お金をもらうということは、何か理由があってのこと。ただ、決まりだからとか、毎月なんとなく払っているからということでは、お金に対する対価を考えず、私腹を肥やすことや遊興費（マッサージチェアや飲食代）に使ってもなんとも思わなくなります。

私も批判を受けることがあります。でも、それは私に関心があるということで、たまにムッとすることはありますが、うれしく思います。

周りにイエスマンだけを置いたり、自分を褒めてくれる・慰めてくれる人だけを置いていては成長しません。

（昔のたむろしているコギャル集団を思い出します・・・。今はどんな社会人になっているのか・・・。ヤンママになって、傍若無人ぶりを続けているのか。）

以前、知人の誘いであるセミナーに行きました。

東京の感動するレストランの経営者（わかる方はわかるでしょう）のセミナー。

「素晴らしいから、聞いてくださいよ。」と誘われました。

しかし、セミナーに出て内容を聞くと、私にとっては？？？でした。

『これで●●●円は高い、時間の無駄」

なぜなら、内容は間接の話。

世界のサービスが良いホテルなどで素晴らしい接客を受けたことの紹介がほとんどでした。

一般の方はこれでも驚くとは思いますが、私にとっては当たり前の話ばかり。

なぜなら、その素晴らしいホテルの方が講師をつとめるセミナー、勉強会に参加したことがあるから。

直接聞くのと間接で聞くのでは全く違います。

レストラン経営者の話は、わずか数日、数ヶ月の話。しかも一方向から。

私が以前聞いたのはそれこそ何十年もの経験をしてきた方で実際に考え出して実践してきた方の話ですから、天と地ほどの開きがあります。

誘ってくれた方も悪気があったわけでなく、素直に感動したから誘ってくれたのだとは思いますが、ちょっとムダな時間と支出でした。

でも、そのレストランの講師の方を否定しているわけではありませんよ。

感動をして、それを自分のレストランで実践するのは素晴らしいと思います。

頭でわかっていても実践するのは難しいですから。

ハウスメーカーは坪単価を安く見せるために、本体工事の見積もりとそれ以外の工事を分けて出します。

カーテン工事や、床暖房工事、エアコン空調工事など。
これらは最初のプランに基づいて出されたままになっている場合があります。

打ち合わせの際に間取りなどを変更したとします。そうなれば、当然上記の別途工事のお金が変わります。

窓が増えればカーテンは増える。エアコンが増えればエアコン空調工事も増える。床暖房も面積が増えれば増える。

当然、見積もりも上がるはずです。

しかし、別途工事はそのままで契約をさせようとするケースが実際にあります。

担当者のミスなのか、故意なのかわかりませんが。

契約してしまったら後の祭りです。建物が完成した後に

「カーテンが足りませんでしたので追加になります。」

「全面床暖房のはずが、半分だけだった！」

などの問題がわかります。

担当者にクレームを言ったとしても、契約した時の別途工事の見積もりが全てです。

見積もりをチェックしないで契約したたお客さんが悪いということに。

ハウスメーカーは営業がすごいです。

とにかく早く契約をさせる。契約後の多少のプラン変更は大丈夫かのように匂わせて。

しかし、実際は契約をしたら契約が全てです。

仕様書があれば、そのとおり。ハウスメーカー標準品というあいまいなキッチン、お風呂、トイレなどがあります。

「ハウスメーカーだから立派なキッチンだろう」とお客様が勝手に勘違いして、トラブルになります。

ハウスメーカー標準品を実際見てみたらとても安っぽいもので、良いものに変えてもらったら、追加料金をたっぷりとられたなんてことも。

契約では、ハウスメーカー標準品となっていますから、契約した後ではどうにもなりません。

後悔しても後の祭りです。

そうならないように事前に相談してください。

毎日のように建売やマンションのチラシや広告を目にします。

それらのチラシに釣られて業者に電話したり現地に行くと大変です。

彼らはえさにかかった獲物は必死に捕まえようとします。

とにかく契約を結ぶように。

『とりあえず申込金１０万円はらっていただければ物件は押さえますよ。』

『間取りは後で自由に変えますから早く契約してください。次の方にとられちゃいますよ！』
（契約書をよく読むと自由には変えられないケースがほとんど）

など。

契約前に私のところに相談していただければ、それらの手口を説明してあげます。

その上で、もういちど冷静になって物件や条件をチェックしてもらいます。

大抵の方は冷静に考えるとこの物件は自分の希望のものではなかったことに気付きます。

そこで、契約をやめると言うと、業者とのバトルが勃発します。私も数々のバトルを経験しました。

そのバトルがいやで希望物件でもないのに契約してしまうことも。

これは、脅迫という犯罪かもしれません。

物件の悪いところを隠して契約させれば詐欺かもしれません。

実際そんなことがあっても警察は民事不介入で関与してくれません。

自分を守るには自分しかいません。
それが無理なら本当に信頼できる相談者を見つけてください。

１月３１日（木）の夕方５時過ぎに５０・６０代くらいの女性から電話がかかってきました。

『ＯＨ！バンデスを見ました。相談したいのですが。』

昨年の１０月１１月にミヤギテレビのＯＨ！バンデスのマネー研究所のコーナーに出演していましたので、それを見ての電話かと思い応対しました。

『予約をしていただければ、結構ですよ。ご相談内容は？』

『金を売りたいのです。』

金の売却にも注意が必要です。今は値上がりしていますから、売却益が出て税金がかかります。高齢者は健康保険料や窓口負担にも影響がでます。
ぜひとも相談していただきたいケースです。

しかし、どうも話の内容を聞いているとなにかおかしい。
『業歴３０年以上なんですってね。』
など、どうもおかしい。

『すみませんが、いつの放送を見て電話してくれていますか？』

『今日です。そこで電話番号を見て電話しました。』

そこで、一旦相談者には後で電話するといい、ＯＨ！バンデスの担当者に確認してみました。

『今日、私のことを番組で放送しましたか？担当者からは何も聞いてないのですが。』

『いいえ、今日は金などの貴金属アクセサリーの売却についての特集で、どこにも電話番号やＦＰのことも放送していません。』

とのこと。

担当者から相談者に説明して解決しましたが、不思議です。

どうして、相談者は私の電話番号を知ったのか・・・・。
嘘をついているようには思えませんでしたし。

普通ではありえない偶然が重なったのでしょう。
（過去にその方がビデオに録画していた私の出演シーンが番組放映中に自動的に再生された？）

ありえない偶然が重なっている方の相談は多いです。マイホーム購入や住宅ローン、生命保険。
書店で並んでいる本やインターネットの情報だけではその方のベストの設計はできません。

そういう意味では私は常にありえない偶然が重なっているコンサルティングをしているといえます。

１月２６日に日本ＦＰ協会東北ブロックの懇親会がありました。

東京からも著名なＦＰもいらっしゃってよい時間を過ごせました。

数少ない私が尊敬するＦＰの方とも名刺交換できましたし。

その中で、

「サブプライムローン問題や株価下落で大変な時期こそＦＰが必要とされています。」

と言っていました。

確かにそうですが、今回の問題のために大損をした方の中にはＦＰに相談した、またはＦＰから投資商品を購入した方も大勢います。

つまりＦＰに相談したために大変な損害を受けた方がいること。このことから目をそむけてはＦＰの未来はありません。

幸い、私のお客様の中には損害を受けた方はいないのですが、同じＦＰとしては残念な事態です。

どうも証券業界と保険業界の回し者と見られがちなＦＰ業界をどうにかして、消費者側のプロとして確立させたいものです。

家づくりのコンペをする際に参加する業者は様々です。

相談者が私に相談にくる前から検討しているハウスメーカーが入ることも多数あります。

私の紹介の工務店ではなく、相談者が自分で見つけて検討している工務店が入ることもありますが、その際はその工務店の経営状況や評判をチェックします。

倒産リスクが非常に高いわけではない（なんとかあと５年以上は持つ）工務店であればそのまま参加してもらいますが、欠陥リスクが高い、２年程度でも倒産しそうな場合は相談者に説明して、コンペから抜けさせることもあります。

それでも３社に満たない場合は、私が紹介する工務店が入ります。

もちろん、まったく業者のあてが無い方は、私から３社を紹介します。

その３社は、欠陥住宅を作らない。万一不備があっても誠実に対応する。消費者に極端に不利な契約を結ばない。施工などを私がチェックしたい場合はきちんとＯＰＥＮにする。経営状況をチェックして１０年以上続けられるところのみです。

なかなか完全に満たす業者は見つからなくて悩んでいます。現在７社程度です。それでも工法やコストや得意な工事に違いがあるので、相談者の要望にあった業者を３社出すのは苦しいです。

しかし、いい加減な業者を紹介するわけにはいきませんので、地道に業者チェックをして紹介可能な業者を増やしていこうと思っています。

私の基準からすれば、宮城県内の数千社の業者の中で信頼できるのは７社程度ということです。

難しいとこです。

私のところでの家作り仲介は必ず２,３社のコンペを行います。


時間と手間がかかりますが、そのほうが絶対に満足のいく家が建ちます。

１社だけのプランでは比較ができません。後で『こんなプランが良かった』と雑誌などで見ても後の祭りです。

３社にプランを出してもらえば大体のプランは網羅されます。その中から好きなものを選んで修正していくことのお手伝いをしています。

２０ものチェックポイントを元にどのプランに問題が少ないかなど。

プランでは気に入っても実際に住んでみたら使いづらかったなんてこともありません。

マイホームを考えている方は第三者の仲介でプランのコンペをしてみましょう。

一生で一度の買い物ですよ。後悔しないで楽しんでください。

最近多いのが、家作りに関するＮＰＯに相談に行った方からの相談

「ＮＰＯ○○に相談に行ったのですが、どうも××会社ばかり薦めるのです。『何社か紹介してください。そこから選びたいので。』と言ってもその××会社しか紹介してくれません。うさんくさいので、こちらに相談に来ました。」

もう何人目でしょうか。

いつも××会社は同じところ。

やはり、第三者的に業者を紹介するといいながらも結局は××会社の営業部隊のＮＰＯ。

また、建設業界に詳しい相談者はこのことも知っています。

××会社は建築代金の支払が４割・４割・２割なのですが、建設業界の常識ではありえない話。恐ろしくて逃げてきました。

業者にばかり有利な内容です。非営利団体のＮＰＯがこんな消費者に不利な条件を薦めるている実態。

もっとも４割・４割・２割にしないと××が経営難になるという事情もあるのでしょうが。

なるべくそのＮＰＯについては関与しないつもりでしたが、こう相談が多いとなると何か対応しないといけないかなとも思います。

＜大手行決算＞８グループの損失６９５０億円　２カ月で倍増


米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題に絡む大手銀行８グループの損失額が０８年３月期見込みで計６９５０億円に達することが３１日、分かった。保有するサブプライム関連の証券化商品などが一段と値下がりしたため。損失規模は昨年１１月時点から２カ月余で倍増した。個別では、みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）が３９５０億円と国内金融機関で最大。三菱ＵＦＪＦＧも９５０億円に膨らんだ。

　損失見込みは８グループが０７年１０〜１２月期連結決算発表に合わせて明らかにした。損失拡大でみずほＦＧは０８年３月期連結決算の最終（当期）利益が昨年１１月時点の予想（６５００億円）から４８００億円に落ち込む。あおぞら銀と新生銀も０８年３月期の最終利益予想を下方修正した。

　みずほＦＧのサブプライム損失が約４０００億円に膨らんだのは、傘下のみずほ証券が営業用に保有する７０００億円近いサブプライム関連商品に約２２００億円の評価損が出たのが主因。３月末までにさらに５００億円を追加処理する。また、米国の金融保証保険会社（モノライン）の格下げで契約通り損失保証を受けられないリスクが生じたことも損失を広げ、みずほＦＧが４９０億円、三井住友ＦＧが１００億円の引当金を計上した。

　一方、サブプライム問題を引き金とする株安で、各行の株式含み益は昨年末時点で計６兆７６１７億円と、同９月末から１兆３４７８億円（１６．６％）も目減りした。年明け以降の株安進行で含み益はさらに減少しており、サブプライム問題の打撃は深まっている。
(１月３１日　毎日新聞）

大手銀行の経営が悪化しています。地銀にも今回のサブプライム・世界株安で影響を受けたところもあるはずです。

もしも、銀行が倒産したら預金は１０００万円までしか保証されないことを思い出してください。

ペイオフです。

どうも最近みなさん忘れているようですが、金融機関が倒産する大変なことになります。

１０００万円は保証されるとしても、銀行の精算手続きが終わるまではその１０００万円もおろせません。下ろせるのは６０万円程度だけです。

災害は忘れたころにやってくる。

１月２６日（土）に仙台市宮城野区役所で後期高齢者医療制度についての市民向けの説明会がありました。

市役所の職員が説明するかと思っていましたが、仙台市長、梅原市長が説明していました。

質問タイムにはさすがに職員の方が回答していましたが、行政の長が自ら説明する姿勢は歓迎できます。

参加者は後期高齢者に該当すると思われる７０代のお年寄りばかりが２００人近く。

ここにも問題が、以前ブログに書きましたが後期高齢者医療制度は大きな問題を抱えています。

老後の資産運用の仕方によっては大変な損害が発生します。

その資産運用の提案をしている、銀行・郵便局・証券会社・不動産会社の人がこの説明会に全く参加していない！！

若い人間は私しかいませんでした。

そのため、市長に質問する形で後期高齢者医療制度に潜む恐ろしいリスクについて、会場の方に理解していただくことをしました。

最後に市長に向けて私がみなさんにお伝えした事実をどうして、説明しないのですか！

と問いかけました。

市長は、宅建協会などに働きかけると約束してくれましたが、どうなるか。

消えた年金問題、行政の説明不足。国や行政を１００％信じては損をする時代です。