宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

保険営業マンではなく『ライフプランナー』という名称を使っている

ソニー生命
プルデンシャル生命

ここに加入している方からの相談も多いです。

※上記会社の商品が悪いということではありません。あくまで、あるライフプランナーが提案している保険商品が加入者のニーズに合っていなくて私のところに相談に来られる方が多いということです。

ライフ＝人生
プラン＝設計
ナー＝者

人生設計者と言う以上、その方の生涯のプランを考えた上での保険設計をすべきだと思うのですが、どうも創ではないらしい。

私が相談を受けるのは本当にワンパターンです。

終身保険（変額、積立利率変動、個人年金）
と
定期保険（逓減定期、収入保障含む）
と
医療保険

の３セット。

この中で定期保険の部分はまあ、いいのですが、終身保険のところが目的が不明。

老後の資金にも使えるという理由だと思うのですが、ここに月１万円以上の保険料を払っている。

マイホームを買わない、子どももいないという家庭なら良いのですが、マイホームが夢だという家族に高額な終身保険は意味がわかりません。

保険料が多すぎて頭金が少なくなる。住宅ローンを３％以上で借りていながら、保険は１％台の利率。

途中で解約すると元本割れ。教育費が大変な時期でも高い保険料を払い続けないと損をします。

これで、本当にライフプランナーが提案する保険なのかとても疑問で腹立たしいことがよくあります。

１１月１９日に書いた先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

購入者のＡさんから
「マンションの担当者の言っていることがわからないので、西村さんからマンションの担当者に電話してどういう意味か聞いてもらえませんか？」

との依頼がありました。

マンション業者に限らず様々な業界では、消費者にわかりにくい説明をすることがよくあります。

業者にとっては当たり前の話でも、購入者にとっては初めての経験です。

そのあたりの消費者を意識していない業者がまだまだ多くあります。
（あえて、消費者にとって不利な内容であるのに、わけのわからない用語で説明する悪質な業者もいますし）

私はくらしとお金のセカンドオピニオンとしていますが、くらしとお金の通訳でもありますね。


さて、話しを戻しますが、マンション業者にＡさんにどういう話をしたのか聞きました。マンション業者の担当者は

「ちゃんと説明しましたよ。」

と言っていましたが、Ａさんには伝わっていなかった。

Ａさんがきちんと理解しなければ説明したとはいえないと思うのですが、その辺のずれがありました。

そこで、先日の金利の話しになりました。

ＦＰ：
「そういえば、△△銀行は２％台の金利で○○銀行は６％台の金利だったんですね。△△銀行を提案した私のアドバイスが役に立って良かったです。そちらも早く成約の目途がついたでしょう。」

マンション業者：
「△△銀行の融資担当に当社から交渉したからですよ。当社はつきあいがありますし。」

との返答。

マンション業者が銀行とのつきあいがあるのは当たり前の話です。

そのつきあいがある銀行を最初にＡさんに提案しなかったのはマンション業者です。

私が△△銀行を提案していなければ、６％の金利の○○銀行からしか審査のＯＫが出ていない状況です。

Ａさんは購入を諦めたかもしれません。

あきらめずに６％台の金利で契約したかもしれませんが、将来Ａさんが住宅ローン破綻する可能性が出てきます。

マンション業者としてのプライドがあるのか、
あくまで△△銀行で２％台の金利で通ったのは、自分の手柄だという態度。
マンション業者は銀行に口がきくならどうして○○銀行で６％だったのでしょうね。

別にマンション業者に手数料や恩着せするつもりは無いですけど、そういう態度をとられると気持ちよくないですね。こちらは善意で教えてあげたのに。

まあ、私の提案でＡさんの利益になったからいいのですが。ますます業者不信になる事案でした。

今回のＡさんは仕方ないですが、こういう態度をとるマンション業者はお客様に提案したくないですね。

後で言った言わない、もし欠陥があっても責任を認めないような問題が起こりそうな印象を受けました。

私のところにはマイホーム購入予定の方が多くいらっししゃいます。

新築、中古、マンション、戸建色々です。

私は、その方のライフプランと住宅ローン、将来の教育費、老後資金、転勤の状況、親の面倒など様々な方面からマイホーム取得の可否の診断をします。

診断の結果、マイホーム購入をやめた方がいいとアドバイスすることも多くあります。

その理由の多くは、住宅ローン破綻することが予測されること。それにせっかく買っても近い将来手放す可能性が高いことなどがあります。

そのあたりを相談者にきちんと説明すると、大変喜ばれます。その後、不動産屋、マンション業者などに購入の断りを入れていただきます。

そこで必ずと言っていいほど、不動産屋・マンション業者などは、しつこく食い下がってきます。

「今、この物件を買った方がいいですよ。」
「なんで急にやめるなんて言うのですか？」

実は、断りの連絡をした時にその不動産屋・マンション業者の本性が出ます。同時にその物件が本当に良いものかがわかります。

悪質な不動産屋は、断りの前はとても親切丁寧・お世辞もよく言います。ところが断ると態度を豹変させて、なんとか契約に持っていこうとします。

中には「そんなアドバイス（購入するな）をするＦＰは誰だ！！」と怒鳴ってくるところも。そういう態度を取ったら、もうお客様はその営業の方と契約をしたいとは思いませんよね。しかし、それに気づいていないのが、驚きです。

それに、本当に良い物件であれば次の購入見込み客が得られるはずです。

その見込みがないということは物件に問題があるか、価格が高いかということがあるといえます。

マイホームを購入する方は、試しに契約寸前で断ってみるといいかもしれません。

もちろん売り手以外のＦＰに事前に相談してください。

それで営業マンの本質と物件の本来の価値が見えてきます。

生涯で大きな買い物ですからそれくらいしてもいいではないでしょうか。

｢メーカーや不動産会社と話をしていて、売る側と買う側の温度差をとても感じています。我々にとっては一生を賭ける一大事なのに、営業の対応は電化製品を売るかのごとくとても簡単ですね。またとても庶民にはわかりにくい仕組みが多すぎる気がします。西村さんにアドバイスいただかなければ、とても怖くて進められません。｣（若林区30代女性）

これは、マイホーム購入のお手伝いをしている相談者からのメールです。世の中には業者の進めるとおりに契約をしてしまい、大変な目に合っている方がとても多いようです。そのような業者への不満や不審感の相談も多く寄せられます。金銭的な被害はもちろん、精神的な被害や家庭崩壊を引き起こすこともあります。そのような被害を少しでも減らせるように私の相談事例やノウハウを小冊子にして公開します！ぜひお役立てください！

?｢仙台発！お買い得マイホーム用土地の見つけ方｣　　　　　（平成20年 9月発行予定）
?｢ローコスト＆幸せな２世帯住宅の建て方｣　　　　　　　　（平成20年10月発行予定）
?｢賃貸？購入？戸建？マンション？住まいの悩み解決本｣　　（平成20年11月発行予定）
?｢知って予防！マイホームトラブル実例｣　　　　　　　　　（平成20年11月発行予定）
?｢毎月の家賃or住宅ローンを激減させる裏ワザ｣ 　　　　　 (平成20年12月発行予定）
?｢欠陥住宅より怖いマイホーム業者倒産｣（発行済み）〜何も悪くない購入者が悲惨な目にあう時代〜
?｢本当は損する保険の見直し｣　　　　　（発行済み）〜世の中生命保険会社だけが得する保険ばかり！〜
※いずれも定価８００円で販売予定です。販売方法などは随時ホームページに掲載いたします。

住宅ローンの借入れをメインにしているコンサルティング会社があります。
（最近マンガを使った広告をしているようです。でもマンガを取り入れたのは私が先。（苦笑）。

広告もバンバン出しています。（よくその広告のお金があるなと感心します。でも、その広告料は相談者が払っているということです、）

住宅ローンは大きな支出ですから、相談窓口が多いのは歓迎できます。

しかし、気になるのはその報酬額。

借入金額（借換え含む）の２％〜５％とのこと。

３０００万円の住宅ローンであれば、６０万円〜１５０万円の報酬ということ。

せっかくお得な住宅ローンを組んだとしてもこれだけの報酬を払ったら意味が薄れるような気がします。３０００万円の住宅ローンを３５年で組んだ場合の総支払い利息が０．２％程度高く組んだ場合と同じくらいの支払いになります。

現状として、一般的な１０年固定の金利と安いところの１０年固定金利の差が０．２％くらいです。

それだったら結局相談に行ってもいかなくても相談者にとっては同じこと。

払う相手が銀行になったかコンサル会社になったかの違い。

※もちろん銀行に払うことよりはコンサル会社に払った方がメリットはあると思います。

でも、ベストは高い報酬を払わずに０．２％安い金利の住宅ローンを借りられればいいということです。

私は６０分５０００円という明確な設定ですので、報酬としては１〜２万円です。

先日、かなりやっかいな住宅ローンを組む方のお手伝い（かなりの金融機関に断られました。）をしました。借入金額は４０００万円。何度も試行錯誤をしながら無事２行からＯＫをもらいました。

私の報酬はマイホーム建築などの相談も含めて１０万円です。（相談者からは｢安すぎますよ！｣と言われましたが、これが私の報酬体系ですので別にかまいません。）

このケースの場合、ちなみに住宅ローンコンサル会社の場合の報酬は５％の適用だとして、４０００万円×５％＝２００万円。

１９０万円もの差。家を買うときに車も買い換えられてしまう金額です。

私もがんばって広告を出して、多くの方に数十万円・数百万円のメリットを受けてもらわないといけませんかね。

でも、その広告料を払うためには相談者から高い報酬をもらわないといけません。それでは本末転倒です。（もうかるのは広告会社）

難しいところです。