宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

建築条件付のマイホームもトラブルが多いです。（建売ほどではないですが）

建築条件付とは、土地を大手のハウスメーカー等が押さえていて、この土地を売りますが、○ヶ月以内に工事請負契約を結ばなくてはならないという土地の売買方法です。

どうしても気に入った土地が見つからないときや土地が高すぎて手が出ないときに使います。

建築条件付は建てる業者が決まっているので相見積もりをとったり業者間で競わせることができないので業者の言うままの建物となります。

ハウスメーカーは基本的に単価は高いので予算オーバーになって狭い建物になるか、設備のグレードが低いものとなってしまうこともあります。

狭いのはともかく設備のグレードについては、ハウスメーカーのモデルハウスを見てしまうとあまりの差にがっかりすることがあります。

トラブル相談が多い建売住宅。

購入後しばらく経ってから、
｢家にいると変な感じがする。｣
｢子どもがアレルギーになったのは家のせいらしい。｣
というような相談もあれば、

建築途中で契約したが、想像していた完成像と違っていて
｢こんな安っぽい家なら契約しなかった。｣
｢建具や設備の場所が違う。｣
｢賃貸アパートみたいなキッチンやバスルームだ。｣
というのも。

建売住宅は基本業者の決めた仕様で建てられたものを購入します。注文住宅のように自分の理想のものができると思ったら大間違いです。

※不動産業者の中には自由にできると錯覚させて契約させるところもありますが。

建売の場合は完成してしまうと壁の中などの構造がしっかりしているのかチェックができません。廃材の使用や断熱材の質などによっては酷い買い物になるケースがあります。

建売住宅を購入する際は２０年後や地震でダメージを受けた際には建替えるようなライフプラン・住宅ローンプランでないとお勧めしません。

よく相談されるのがマイホームについて賃貸がいいのか購入がいいのか。

下記のプランでシミュレーションしてみました。

７３平方メートルの新築分譲マンション。東照宮駅から徒歩１０分程度。
物件価格３０００万円。購入時諸費用３００万円。
管理費・修繕積立金・駐車場代月２５，０００円。

３０００万円のローンを元利金等返済で全期間固定３５年金利３％で借りた場合、月々の返済額は約１１５，４５５円。
（住宅ローン減税は廃止後、金利上昇傾向なので３％を超えるかもしれませんが。）

３５年の総額で４８，４１６，１００円。

他に固定資産税・都市計画税がかかります。３５年平均で年１２万円として月１万円。

合計した住居費として月約１５万円を３５年間払い続けます。

※ほかに修繕積立金が途中で大幅に上昇することがありますが、それは計算に入れないでおきます。

近くのほとんど同条件のマンションで築３３年のものが６００万円で売りに出ていますので（仲介手数料、簡単なリフォーム代なども考え、築３５年で売却して手取り５００万円とします。

一方賃貸で駐車場込みで家賃１０万円とします。火災保険料は別途加入が必要ですが、分譲マンションでも地震保険に加入することもあるので考慮しません。

賃貸は固定資産税もかかりません。最近は更新料もかからないところが増えました。一時的に敷金礼金等が発生しますので、それを４０万円とします。

まず初期費用が３００万円−４０万円＝２６０万円

これを３５年１％の複利運用すると３，６８３，１６０円になります。

毎月１５万円−１０万円＝５万円を年１％で複利運用しながら３５年積み立てると２５，１３１，４５８円になります。

合計２８，８１４，６１８円となり、分譲マンションを売却した場合の５００万円との差は２３００万円以上になりました。

毎月の差が１万円、つまり家賃が月１４万円だとしても３５年で３００万円以上賃貸が多く貯蓄できる計算になります。

家賃月１４万円ならかなり良い物件に住めます。賃貸マンションでなく賃貸の戸建にだって住めます。

分譲マンションではこのようになりますが、戸建の場合は管理費等がありませんし、土地は残りますのでまた変わってきます。

ライフプランによっては分譲マンションを購入した方が良い方もいます。

ご参考に。

「船場吉兆」余波、大阪の老舗お茶屋廃業
03/29 産経ニュース

１５０年以上の歴史を誇り、政財界の社交場として知られた老舗お茶屋「伊東」（大阪市北区西天満）が、今月末でその幕を閉じる。お茶屋遊びが時代にそぐわなくなったことに加え、芸（げい）妓（こ）を多く派遣していた高級料亭・船場吉兆（同市中央区）の食品偽装表示問題が大きく響いた形だ。伊東の廃業で大阪市内に残るお茶屋は２軒だけとなる。

　伊東は江戸後期の創業。かつては北新地の中心地に店を構え、故佐藤栄作元首相や、阪急グループの創始者である故小林一三翁らがひいきとした政財界のサロンだった。昭和５６年に現在の西天満に店を移転した。

　伊東が船場吉兆本店のお座敷に芸妓を派遣し始めたのは十数年前で、最近では派遣の大半を同本店が占めるようになっていた。しかし、昨年１１月、同本店が食品偽装表示問題で大阪府警の家宅捜索を受け、営業を休止。今年１月に営業が再開されたが、お座敷の数は以前の３分の１ほどに落ち込んだ。バブル経済崩壊後から厳しい経営が続く中、かつて栄えた大阪のお茶屋文化を守り続けてきたが、船場吉兆の問題が追い打ちをかける形になった。

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ある企業が営業停止、経営難、倒産するとそこにかかわっていた多くの企業が経営難になります。

先日あるハウスメーカーが倒産（再建されるかもしれませんが）しました。

多くのハウスメーカーは基本的に自分のところで施工しません。作業は下請けに回します。

ハウスメーカーが倒産したことでその下請けは一気に経営難になります。

マイホーム業者の経営難の時代はこれから加速していきます。

食べ残し別の客に　刺し身やアユの塩焼き　船場吉兆
5月2日14時52分配信 産経新聞

　牛肉の産地を偽装表示していた高級料亭「船場吉兆」（大阪市中央区）が、本店の料亭部門で客が残した刺し身やアユの塩焼きなどの料理をいったん回収し、別の客に提供していたことが２日、関係者の証言でわかった。料亭経営を取り仕切っていた当時の湯木正徳前社長（７４）の指示で昨年１１月の営業休止前まで常態化していたとみられる。一連の不正表示とともに、老舗の高級料亭としてのモラルが改めて問われそうだ。大阪府警も従業員らの事情聴取で、こうした証言を把握している。
　一方、九州産牛肉を但馬牛などと偽って販売した偽装表示事件について、府警は、表示変更のコストを節約するために偽装を継続したとみて、不正競争防止法違反（虚偽表示）容疑で湯木前社長と長男の喜久郎前取締役（４５）らの書類送検に向け、詰めの捜査を急いでいる。
　関係者によると、使い回しは、本店の調理場で、仲居が客席から下げてきた器を回収。客がはしを付けた料理は調理人が廃棄するが、はしを付けずに残った料理の一部はいったんトレーなどに移し替え、器に盛り付け直して別の客に提供していたという。
　使い回されていたのは、アユの塩焼き、ゴボウをうなぎで包んだ「八幡巻き」、エビに魚のすり身を塗って蒸した「えびきす」など。天ぷらは揚げ直して出すこともあった。さらに、手付かずで残った刺し身も提供していた。
　接待の宴席などでは、比較的食事に手をつけない接待側の客に使い回しの料理を出していたといい、元従業員は「先輩の調理人から『使えるものはすべて使う』と指示され、残った料理をえり分けていた。１人数万円の料金を取っていた高級料亭として恥ずかしい」と話している。
　これらの使い回しについては、府警も一連の捜査の過程で事情を把握しているという。
　食品衛生法は、腐敗などで健康を損なう恐れがある食品を販売することを禁じているが、使い回しに関する規定はないという。厚生労働省の担当者は「品質が保たれていれば法律には抵触しない。あくまでモラルの問題だろう」と指摘している。
　船場吉兆の代理人弁護士は使い回しについて「そうした行為は判明していない」としている。

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食材を大事にするという見方もできなくは無いがお客様に出すのは酷いですね。

社員のまかない料理にするなどのやり方もあったでしょうに。

お客様にわからなければ材料はどうとでもなる。

建売住宅に廃材を使っていても購入時にはわからなくなります。（断熱材を抜く、解体家屋からもってきた断熱材を入れるなど、いくらでもやり放題です。）

きちんと製造過程をチェックするようにして、消費者が自己防衛しなければいけません。