宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

職場にやってくる保険の外交員。

課長など地位のある人に取り入って、ヒラ社員であるＡくんが保険の営業を受けて仕事がはかどりません。

こんなときのうまい断り方のご紹介します。

その２
「伯母が保険会社の外交員をやっているんです。そこで保険に入っています。」

保険の外交員になったら、まず自分の身内や親戚は片っ端から営業をかけて、親戚という立場からシブシブ契約をしてもらいます。

これは、保険会社からほぼ強制です。

「親戚に契約してもらえないで、普通の方に契約してもらえるか！！」

というのが理由です。

保険会社は人材の入れ替わりが激しい職場です。

絶えず新規の契約をとってこれるのは一部の人だけです。

多くは入社して１年もしない内に退職します。
親戚だけは契約させて。

これが保険会社の狙いの一つでもあるわけです。

優秀でない社員を採用しても、その親戚の契約はとれますので。

話を戻しますが、親戚が保険会社をしていると言えば、
なかなか契約を変えてもらえないことを保険の外交員も知っていますから、結構引き下がります。

しかし、

「どこの保険会社？ああ、あそこは危ないって業界じゃ有名よ。伯母さんもすぐやめるはずよ。その点うちは・・・。」

ときりかえす人もいますのでご用心。

ですからこの方法は、保険についてあまり詳しくない方におすすめできませんね。

職場にやってくる保険の外交員。

課長など地位のある人に取り入って、ヒラ社員であるＡくんが保険の営業を受けて仕事がはかどりません。

こんなときのうまい断り方のご紹介します。

その３
「半年前に入院したんですよ。」

これは結構効きます。明治安田生命で問題になった病歴の虚偽告知問題がありますので。

病歴や入院歴のある人にその旨を告知させずに契約をさせる方法が、当たり前のようになっていた問題です。

その問題を是正するため、病歴や入院歴のある人の審査が厳しくなっています。

保険の外交員としては、口説き落としても契約になるかわからない人に時間をかけてもしょうがないですから、すんなりあきらめます。

ただ、今は病歴があっても入れる保険がありますし、部位不担保（例えば胃に病歴がある人の場合、胃について保険対象の事故があってもそこは保障しない）ということであきらめない外交員もいます。

職場にやってくる保険の外交員。

課長など地位のある人に取り入って、ヒラ社員であるＡくんが保険の営業を受けて仕事がはかどりません。

こんなときのうまい断り方のご紹介します。

その１
「携帯電話にお客様からの急な電話が入ってきたことを装う。」

さすがに仕事の邪魔をしてはいけないと気づきますので、パンフレットだけ置いて帰ってくれます。

注意すべきなのは、「お忙しいんですね。じゃあ、自宅に設計書だけ送りますので、名前と住所と電話番号と生年月日だけここに書いてください。」と言ってくる場合。

これを書いてしまったら３ヶ月は営業攻勢から逃げられません。

携帯電話で話しをしてるふりをしながら外出する準備をして、保険の外交の人に会話させる隙を与えないように。

＜リプラス＞破産申請　不動産市況の悪化で資金繰り困難に
9月24日20時15分配信 毎日新聞


　不動産投資や賃貸住宅の滞納家賃の保証を展開してきた東証マザーズ上場のリプラス（東京都港区）は２４日、東京地裁に破産を申請した。負債総額は３２５億７０００万円。

　０２年９月設立。中国などへの不動産投資を手がけ、０７年１２月期決算の売上高は約３５１億円に達した。だが、最近の不動産市況の悪化で、資金繰りが困難になっていた。

　////////////////////////////////////////

個人的には、この会社には３年ほど前の上場まもないころに株式の売買で儲けさせていただきました。

上場前から不動産会社の人は名前を知っていたのですが、不動産会社の人は株には興味が無いらしく、不動産業者からリプラスの存在を聞いて
｢今の市況ならきっと株価は上がる｣と思って取引をしていました。

それからもう３年(３年前にとっくに株は全部売っています。）
で破産。

家賃保証をする会社はたくさん出てきては消えていきましたが、リプラスもこんなに早くに破産するとは。

日本の不動産市況の深刻さを物語っています。

不動産会社にとってはリスクを転嫁できるメリットがあったのですが、そこが倒産したとなると大家さんや入居者さんへの説明にも追われるのかとも思います。

三越が池袋などの４店舗閉鎖へ、国内直営店で初
9月25日3時14分配信 読売新聞

　大手百貨店の三越と伊勢丹を傘下に持つ三越伊勢丹ホールディングスは２４日、東京都内の「池袋三越」「武蔵村山三越」の２店舗と、「名取三越」（宮城県名取市）、「鹿児島三越」（鹿児島市）の計４店舗を閉鎖する方針を固めた。

　１１月に発表する中期経営計画に盛り込む。２５日にも三越が発表する。

　不採算店舗のリストラを進めて収益力を向上させる考えだ。雇用などに一定の影響を及ぼすことから、地元自治体などとの調整を進めている。

　三越伊勢丹ホールディングスが今年４月に発足して以来、国内直営店の閉鎖は初めてだ。

　池袋三越については、今年６月の東京メトロ副都心線の開業で、同じ沿線の伊勢丹新宿本店と商圏が重複すると判断した模様だ。鹿児島三越は建物の老朽化が進んでいた。

　武蔵村山店は０６年、名取店は０７年に、郊外型ショッピングセンターの中核テナントとして出店したばかりだが、いずれも業績が振るわない。

　今春には伊勢丹が地場百貨店と合弁で運営していた小倉伊勢丹（北九州市）から資本を引き揚げ、事業撤退した。

　また、２００９年にかけてドイツの三越系３店舗と、中国の伊勢丹系１店舗を閉鎖する方針を明らかにしている。

////////////////////////////////////////

デパート業界も経営難に陥っています。

しかし、今回の名取三越の閉鎖は当たり前のような感じです。

３年ほど前に、名取三越ができることが発表されて、仙台の経営者たちの集まりで

｢どうして今名取に出店するんだ？｣

｢そんなにうまくいくのだろうか？｣

｢大企業のトップが決めたのだからきっとうまく行く目算があるのだろうか？｣

となぜ出店をするのか地元経済人は疑問でなりませんでした。

そのころは東京は景気が良くなっていて、それが仙台にも波及するとのもくろみだったのか・・・。

地元の経済に明るい人たちの間では今回の閉鎖は当然の結果だと思っています。
（一部広告塔的に、仙台空港アクセス鉄道の発展をアピールした人を除き）

東京と仙台は違いますので仙台への進出の際は地元の経済に明るい人、中立な人（仙台誘致で儲ける立場で無い人）にご相談ください。

ここ最近、子どもが殺害される事件の報道が続いています。

中には親が自らの子どもを・・・・。

子を持つ親としては信じがたいことではありますし、その行為を肯定することはいたしませんがそこまで至った経緯については考えさせられるものがあります。

安心して子どもが育てられない、明るい将来が描けない世の中となっていることに憤りを禁じえません。

新しい内閣が誕生したようですが、国民が安心して暮らせるようにするように、力を尽くして欲しいものです。ただの票集めやパフォーマンスではなく。

もちろん人頼みではいけません。私も自分でできること、多くの方にきちんとしたライフプランを立てていただく、無理な買い物はさせない、売り手に騙されないように教えるなどをしていきます。


※本日も自殺物件の相談・・・・。
自殺物件と知りつつ販売目的で購入する業者、自殺にまでおいやるような無理なライフプランの方へマイホームを売った業者に憤りを感じ日々活動しております。

職場にやってくる保険外交員。

一人で来る時もあれば、複数でやってくることも。

保険外交員のルートセールスの対象になっている職場にお勤めの方は大変です。

よくあるパターンは課長さんとかある程度地位がある人と中の良い保険外交員さんが来た場合。

保険外交員「課長さん保険に入りそうな社員さんいませんか？」

課長「ああ、今月入ってきたばかりのＡ君がいるな。紹介するよ。」

こんな感じです。

Ａさんは大変です。入社したばかりで仕事を覚えなくてはいけないのに、保険外交員の話を３０分から１時間聞くハメに。

それで後で「仕事が遅い。」と課長にしかられては割りにあいません。

課長の命令だと嫌ともいえず保険外交員の話を聞きます。早く帰ってもらうためには、契約するということに。
もちろん契約しなければ、課長の心象も悪くなるのではないかという心配も。

特に女性の多い職場ですと、お局様の命令は絶対という風潮があります。

保険の営業の方の鉄則に「職場のキーマンをつかめ！」というのがあります。

キーマンに気に入られるようにプレゼント攻勢をかけて、そこの社員の大半の契約をゲットするのが優秀な保険の営業だというわけです。

しかし、そもそも就業時間に仕事と関係の無い保険の営業を受けるのは、その会社にとってなんのプラスにもなりません。

優秀な会社であれば、そういう保険の営業は完全シャットアウトすべきですね。

また宅建業法の話になりますが、賃貸の部屋を仲介するときも売買を仲介するときも宅地建物取引主任者という有資格者が重要事項を説明しなければいけません。

これは法律上の義務です。違反したら罰則があります。

しかし、実際上は賃貸は不動産屋も軽く見がちで、宅地建物取引主任者という有資格者が重要事項を説明していないのではないかと思われることがあります。

特に繁忙期の今ごろは案内で忙しく、契約する場合は契約書と重要事項説明書を郵送でやってしまう。

宅地建物取引主任者の資格の無い人が重要事項を説明する。

宅地建物取引主任者の資格を持っていてもその証明である主任者証を契約者に見せなければいけないことになっています。

私も何度も引越しをしていますが、主任者証を見せられて重要事項を説明されたことは１度くらいしかなかったです。
※私は学生時代に宅建に合格していましたので、契約のたびに『宅建業法違反なのにな・・・。』と思いながら重要事項を聞いていました。

そう、主任者証を見せなければ違法です。

もし、あなたが賃貸の契約をするときに不動産屋が違法なことをしていたら、契約が終わった時に指摘しましょう。

『主任者証見せてもらっていませんが・・・。』

不動産屋はドキっとします。

『この契約者は知っている・・・。トラブルになったら面倒だ。』

こう思ってもらえれば、その後部屋の不備があったときや、退去する時に現状回復のときに、カモ扱い（大家さんの味方ばかりする不動産屋に賃借人が損するように誘導・説得される）されないですみます。

多くの方の夢であるマイホーム。

マンション派の方はいくつもマンションを回ります。

戸建派の方は、土地を納得いくまで探し、家を建てる工務店やハウスメーカーを吟味します。

多くの方は、契約をしてから、住宅ローンをどこにしたらいいかの相談にみえます。

なにごともなければ、低金利でライフプランにあった住宅ローンを選びます。

ここまでは、普通のFPの仕事です。

しかし、くらしとお金のセカンドオピニオンはその先まで、その裏の裏までアドバイスします。

実は工務店が計画倒産を狙っているのではないかと思われる事例がありました。

計画倒産とまで言わなくとも、経営内容は倒産寸前で資金は自転車操業。

新しい契約者（銀行）からもらったお金を前のお客さんの材料費や大工さんへの支払にあてているとしか
思えない経営状態。

なんとか資金が回っていれば、ちゃんとした家が建つかもしれませんがいつ倒産してもおかしくない状態。

当然材料費や大工費を削るため欠陥住宅にもなりやすい状態。

近々倒産するから、せっかく建ったマイホームが５年後に欠陥が見つかってもだれも責任はとってくれない。

そこまで考えて家を建てる契約をしていますか？

こんな工務店と契約したら、ババ抜きやギャンブルで家を建てるようなものです。

こんな工務店を紹介する団体（第三者的な立場で安心だと思わせる団体）もいるようですので、注意してください。

本当に信頼できるところを見極めることが大切です。

鶏肉でも偽装の疑い　精肉石川屋元社長ら逮捕
　仙台市若林区の食肉処理・卸売業「精肉石川屋」（１月に廃業）による豚肉偽装事件は、詐欺と不正競争防止法違反の疑いで元社長の石川里美容疑者（５０）＝若林区大和町４丁目＝ら３人を逮捕した宮城県警の１７日までの調べで、児童生徒らが口にする給食で長年にわたり、ほかの食肉でも偽装が繰り返されていた疑いが浮上している。県警は「立件分は氷山の一角」と断言。同社の取引先が利幅の薄い公共的な施設に偏っていることから、偽装で利益を確保しようとしたのではないかと指摘する関係者もいる。

　ほかに逮捕されたのは元仕入課長須田龍一（４０）＝宮城県美里町志賀町２丁目＝、元製造課長樋渡信也（４９）＝若林区上飯田２丁目＝の両容疑者。

　石川屋は２００７年３月下旬―６月下旬、米国産の豚肉約８４０キロを国産と偽って仙台市の学校給食センターに納入し、代金約９３万円をだまし取ったとされる。

　県警が特定した学校給食センターへの偽装行為はすべて豚肉。０７年１―６月の半年間だけで約５トン、だまし取った額は約５５０万円に上ることをつかんだ。さらに、同社の食肉偽装は学校給食センターに納入を始めた１９６７年から常態化し、鶏肉でも行われていた可能性が高いという。

　逮捕容疑で偽装食肉が少量の豚肉にとどまり、捜査を難航させた要因は帳簿類にあった。同社がパソコンで経理を始めたのは０６年初めで、それ以前は手書きで処理されていた。捜査幹部は「手書きの帳簿はあいまいで、立件は難しかった」と説明する。

　ブラジル産を混ぜるケースが多かったという鶏肉の場合、外国産と国産の区別が付きにくく、伝票だけで調べ上げるのは困難だった。豚肉は国産と外国産が混合されずに納入され、仕入れと納入伝票の物品が一致するケースがあったため、今回の立件につながった。

　同業者や民間の信用調査機関によると、石川屋の得意先は学校給食センターのほか、自衛隊や総合病院など。売上高が年々落ち込む傾向にあった中で、利幅が薄い取引先を相手に、偽装行為に手を染めていった背景が見て取れたという。
2008年09月18日木曜 　河北新報

//////////////////////////////////////////

その後、テレビのニュースでは４０年前の会社設立当初から偽装をしていたらしいと話をしていました。

会社設立当初から消費者を騙すつもりだったのか・・・。

人々の役に立とうと会社を興す人たちがいるなか、このようなことがあるのは激しい憤りを感じます。

また、このような業者も（私はマイホーム業者を数多く調査しています）。

庶民の人生の夢であるマイホーム。

そのマイホームを建てる建設業者。ある企業から独立して会社を設立して営業を開始するも、建設業許可をとらずに営業。

その間施工したマイホームは１０数軒。（事実です。）

今後の行方が気になります。

ＡＩＧ救済へＦＲＢが９兆円融資承認　事実上の政府管理下へ
9月17日10時43分配信 産経新聞

　【ワシントン＝渡辺浩生】経営難に陥り株価が急落している米保険最大手アメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）に対し、米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は１６日、最大で約８５０億ドル（約９兆円）の融資を承認した。米紙ウォールストリート・ジャーナル（電子版）などの報道によると、ＦＲＢは融資と引き替えに、同社の株式取得権を取得し、権利行使すればＡＩＧの発行済み株式の８０％を獲得する。事実上、ＡＩＧはＦＲＢの管理下で再建を図ることになる。

　経営破（は）綻（たん）した米証券大手リーマン・ブラザーズに対しては公的資金投入を拒んだ金融当局だが、取引先や顧客を世界中に抱える巨大保険会社の破綻は金融システムを揺るがす事態に発展すると判断、緊急融資を容認したとみられる。

　ＡＩＧは、リーマンと同様に、低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）に絡む金融商品の巨額損失で資本不足の懸念が浮上。連鎖破綻を恐れた投資家の売りを浴び、１６日は株価が一時１・２５ドルまで急落した。

　格付けの引き下げも相次いで資金繰りが悪化し、ＡＩＧは１５日、ＦＲＢにつなぎ融資を要請。ＦＲＢ、財務省、監督権限を持つニューヨーク州当局が協議して再建策を模索してきた。ＦＲＢは民間金融機関に最大７５０億ドル規模の民間資金融資枠の創設を要請したとされるが、民間側はこれを拒否。このため連邦政府に直接の監督権限がない保険会社に対する異例の緊急支援に踏み切る。

/////////////////////////////////////////

AIGは日本で保険会社を傘下にしています。

アメリカ政府が国民の税金を投入していることからすると、傘下におさめている企業の株の売却をすすめて早く税金を回収する可能性があります。

ＡＩＧの保険会社が国内のほかの保険会社に売却される可能性、全く別の企業が買うことも。

これまでの外資の保険会社が日本から撤退したことがありました。

そのとき起こった現象としては、商品は変わっていないはずなのに、微妙な支給条件などが変わってしまったとの意見。

外資のときはすんなり払われていた保険金が、売却されたあとでは、非常に保険金の支払いが大変になる。

どのようになるかわかりませんが、加入者に不利になるようなことはないようにしてほしいものです。

私は様々な企業からの依頼で、講座を開催しております。

企業の既存のお客様の場合もあれば、新聞等に広告を出して新規のお客様を呼ぶ場合もあります。

結構な回数、そういった講座の告知記事で私が露出しているのですが、こんな質問を受けることがあります。

ほとんどが保険の代理店や保険会社からですが、

『セミナーや講座をよくやっているみたいですが、保険契約はどれくらいとれているんですか？』

まったくもって失礼な質問です。

ファイナンシャルプランナーがおこなっている講座は保険契約をとるためのものだと思っています。

確かに、ファイナンシャルプランナー主催のお金に関するセミナーは、保険につなげる目的のものが多いです。

まじめに将来や資産運用を考えていた参加者がショックを受けています。

そういった保険勧誘を目的にしたセミナーの構成はこうです。
●●スクールという名称が多いですが。

?これから大変な時代がくる
?インフレがくる
?株などで投資しなくてはインフレに対応できない
?でも一般の人は難しい
?投資信託というものがある
?保険の中でも変額保険がある
?死亡の時にも役にたつし、老後資金にもなる
?だからうちで保険を見直しをしましょう。

と、保険契約に結びつける構成です。

私の講座はまったく違います。目的は保険契約ではなく、参加者が安心した将来設計を手に入れることです。

本当に資産運用やライフプランが設計できる人は保険にはほとんど加入する必要がありません。

保険会社や保険代理店にいるとどうしても保険に話をつなげたくなるようです。

不動産、税金、社会保険料、海外情勢など広く知識と経験をもっていると保険だけで考えるのはとても恐ろしいことだときづきます。

米証券大手リーマン、破産法適用申請＝政府支援なく、救済交渉が決裂

米証券4位のリーマン・ブラザーズは15日、
連邦破産法11条に基づく会社更生手続きの適用を申請した。
米国の低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローンの焦げ付き危機に伴う信用不安などの影響で、同社は2・四半期連続で大幅赤字を計上、
経営破綻（はたん）に追い込まれた。
　
1850年設立の老舗リーマンの破綻は米金融業界全般に大きな動揺をもたらし、世界の金融市場に深刻な影響を与えるのは必至。
サブプライム問題で傷ついている米金融業界では、破綻が連鎖する可能性もあり、米国は戦後最悪の金融危機に直面した。
　
リーマンは、住宅ローン債権や商業不動産などへの関連投資で巨額の評価損を計上。
今月10日には、不動産関連投資の大幅圧縮や業績好調の投資運用部門の売却など、経営再建策を発表したばかり。
しかし、頼みの綱だった韓国金融機関との増資交渉が決裂。
財務状況の抜本的な改善が見込めないまま、株式市場で売りを浴び続けた。
　
事態を憂慮した米政府、連邦準備制度理事会（FRB）は12日以降、
欧米の主要金融機関の首脳らをニューヨーク連銀に集めて救済策を早急にまとめるよう要請。
米大手銀バンク・オブ・アメリカ（バンカメ）や英金融大手バークレイズなど複数の金融機関によるリーマン買収の可能性を探った。
しかし、民間金融機関が求めた公的資金投入を政府側が拒否。
最後まで折り合えなかった。

9月15日13時53分配信 時事通信

//////////////////////////////////////////

のちに映画にでもなりそうな出来事です。

巨大な金融機関があっという間に倒産する。

投資信託など証券を扱っている、勧めている証券会社やＦＰは更に顧客対応に追われているのかなと推測されます。

日本の金融機関や年金への影響があらわれるのはもう少し時間がかかると思いますが、大変です。

福田元首相退陣はもしやこれを察知していた？

本当の情報は立場が上の方だけで流れています。素人がそれに太刀打ちするのは至難の業です。

一般の方が不動産屋と付き合うことが多いのは賃貸物件を借りる時でしょう。

不動産屋に行って、物件を案内してもらい、設備や環境などを説明してもらいます。

借りる方はその説明を聞いた上で契約をします。

その説明を書面に表したものが重要事項説明書。

重要事項は宅地建物取引主任者が主任者証を提示しておこないます。
※それをしないと宅建業法違反です。

そして、契約書。

契約書にサインしてオーナーさんに家賃や敷金を支払い、鍵を受け取って基本的には完了です。

だいたいこのタイミングで仲介した不動産屋さんに仲介料を払います。

家賃の1ヶ月分というケースが多いです。結構な額です。この結構な額を受け取れる理由の一つが重要事項説明です。

その不動産について詳しく説明する義務。

それをわかっていない不動産屋が多い気がします。

ただ空き物件を集めて、それを広告して契約をまとめるだけ。

不動産には色々あります。見た目でわからない欠陥があることもあります。

時間が経ってから発見された欠陥については、契約の時期の欠陥なのか、時間の経過で自然にできたものかわかりませんので、それを不動産屋に問うのは告かもしれませんが、契約後すぐにわかった欠陥は別です。

契約前は電気やガスや水道が通っていません。

入居してはじめて、水道が壊れている、電気の配線が切れているところがある。ということに気づくことがあります。

物件の状態について借主に説明する義務を負っているのは、不動産屋です。もちろん、電気配線が切れていることはオーナーも不動産屋も誰も知らなかったかもしれません。

しかし、この修理費用は誰がもつのか？どうやって直すのか。もめることがあります。悪質な大家であればもう契約した。消耗品だから、借主が負担しろということもあるかもしれません。

このような時にオーナーと借主の間でもめることが無いようにするのが不動産屋の仕事そのために仲介料を受け取っています。

それなのに、仲介料を受け取ったら、手のひらを返して
『直接オーナーと交渉してください。私はもう知りません。』という不動産屋も残念ながら存在します。

借主としては『だまされた！！』と不満をもつかもしれません。

不動産の契約に詳しくない方は泣き寝入りするかもしれません。

そうして、不満を抱えて、借主はそこから引っ越す・・・。
空室になる・・・・。オーナーは不動産屋に広告を依頼する・・・・。
不動産屋は次の借主から仲介料を受け取る。

悪質な不動産屋の方が儲かる仕組みはおかしいと思いませんか？

損するのは借主とオーナー両方。

もっと借主とオーナーが賢くならないと損ばかりします。

不動産屋に仲介料を払うのはできるだけ遅らせる方がいいですね。

これから例えば
『当社は借主第一に考えた仲介に自信がありますから、仲介料は半年の分割で受け取ります！契約後になにかあったら遠慮なくおっしゃってください！』
というところでてきたら伸びてくるかもしれません。

伸びて欲しいものです。

前回と同じく、提案をしながらその後しつこい営業？をしなかったために受けたクレームです。

生命保険の見直しを提案していました。

私は生命保険の見直しを提案しても、その後のしつこい営業はいたしません。

生命保険相談から１年近く経ってから、

『ご提案していただいた保険に加入したいのですが、実は最近健康診断で色々引っかかってしまいました。』

とのこと。

健康診断の結果からすると、保険の見直しは不可能でした。

もっと、保険について積極的に営業すべきなのか・・・。
と悩みますが、私はＦＰであって保険営業ではないのでそのスタンスは変えません。

くらしとお金のセカンドオピニオン新聞で思い出していただければと思います。

相談後のフォローが足りなかった？


以前に書いたかもしれませんが、住宅ローンの借換え相談を受けた際に

『このように借換えをしたらいいですよ！』とアドバイスをしました。

それから数ヶ月経った頃になって

『住宅ローンを借換えようとしたら提案されたものよりも金利が上がっていました。どうしてもっと強く勧めてくれなかったのですか！』

とのクレーム。

住宅ローンは金利が上がるか下がるかわかりません。

もしも、積極的に私が借換えを勧めて、翌月に金利が下がったらそれもクレームの元になります。

それにそもそも私は金融機関ではないので、住宅ローンを借り替えてもらっても何の利益もありませんし、その気になっていない方にしつこい営業をする立場にもありません。

その後、相談を受けた方には定期的に
「くらしとお金のセカンドオピニオン新聞」というものを作成して送っています。

相談でアドバイスを受けながら実行しないでいた方にもう一度思い出すきっかけになればと。

先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

自営業の方は、なかなか住宅ローンの審査は通りにくいのです。

マンション業者は自営業に強いということで、○○銀行に審査を出してみましょうと言い、そのように手続きを勧めいていました。

相談者から私は相談を受けて、○○銀行ということを聞き、マンション業者に電話をしました。

「ＦＰの西村ですが、Ａさんの契約と住宅ローンについて話しがあります。」

と。マンション業者にはＡさんはＦＰの西村さんに相談してあるから、西村さんから電話があると伝えてもらっていたのですが、とても対応が悪かったです。

せっかくの契約をダメにされると思ったのか、余計な知恵をつけるＦＰがつくのを煙たがったのか。

（まあ、実際多数の契約をダメにしたことはありますけど。消費者の利益を優先にしたため）

この方の場合は、買っても良いマンションでしたので契約をダメにするつもりはありませんでした。

しかし、住宅ローンの選び方について文句がありました。

西村：
「△△銀行にどうして審査を出さないんですか？」

マンション業者
「そこは審査が厳しいそうなので・・・。」

西村：
「Ａさんの状況を詳しく知っていますか？Ａさんの状況なら△△銀行なら審査も通る可能性は高いし金利も安いですよ。」

マンション業者はすごく嫌な感じでシブシブ△△銀行への審査を出しました。

審査の結果は、
マンション業者唯一出していた○○銀行は審査は通りましたが金利はなんと６％台

私が教えた△△銀行も審査は通りました。
金利は２％台です。

４％もの金利差です。

多分マンション業者も驚いていたでしょう。
住宅ローンのプロの実力に。

もし、私がＡさんの相談にのっていなければどうなったでしょうか。

おそらく○○銀行の６％台の金利で契約させられていたでしょう。マンション業者はとにかく早く契約を成立させたいですから。

そうしたら、何百万円もの利息の差になったでしょう。

本当に業者の言うままに契約はしてはいけません。

仕事をしていると、たまにはクレームがあります。

今回はＦＰとして活動していて受けたクレームの紹介をします。

そんなには無いのですが、クレームを受けた相談者のことほどよく覚えています。

昔、保険の見直しの相談を受けたある女性。

如何に今の保険が役に立たない医療保険であるかを熱く説明しました。

しかし、その後別のＦＰ？保険の●●？に相談に行った際に如何に医療保険が必要であるか。

長期入院したら、大変だということを説得されたらしく、
日額１５０００円、１入院限度日数１０００日の医療保険を提案されていました。

総支払い保険料は約５００万円。

私は今の時代でそこまでの入院はしないことを説明したのですが、結局理解を得られず。

相談者からは
｢別のＦＰの方は保険は損得では無いと言われたので、その考えと私はとります。｣

ということで、お断りを受けました。クレームというほどのものではないのですが、結構ショックでした。

別のＦＰの話の方がその方の心に響いたのでしょう。

世の中の生命保険代理店の中にはエグゼブティブなんとかという販売成績優秀者がいます。

そういった方だったのかもしれません。

確かに生命保険は損得ではありません。
ただし、それは死亡保険について当てはまるものについてだと私は思っています。

医療保険にういては損得で考えないと、ただ保険会社を設けさせるだけになると考えています。

私は講師業もおこなっていますが、月１〜２回程度です。

　ここのブログにあるように内容が過激すぎますし、伝えたいことをなるべく伝えたいので、一般的な講師とは少し色が違います。

　ＦＰの講義を聞いて少しでも自分の将来について考えていただければそれでいいので、それは他のＦＰの講義などを聞いていただくほうが内容も初心者向けでわかりやすいと思います。

　私はそういう意識の芽生えた方を個別にサポートします。講義では言えないようなことや、その方独自の隠れた資産を活用します。

　先日、ＦＰではないのですが家作りのコーディネーターの方の講義を聞いてきました。

　家を建てようとしている一般の方向けの内容でしたが、まず、家を建てることが先行していたのは業者よりでした。
　※講師ご本人も業者からたっぷりお金をもらっていると言っていましたし。

　数多くの講義をされていると思うので、仕方ないのかもしれませんが、気にかかることが・・・。

　データが古い

　何年前のデータを元にしているのか？と疑うところも。

　個別のコンサルティングの際はデータは最新のものです。投資信託の基準価格・為替・株価・住宅ローン金利など。

　講師ばかりで最新データの収集をおろそかにすると個別コンサルでお客様におもわぬ損をさせてしまうことがありますので注意が必要です。

　データが古いと言えば、講師の方のがチラシなどで使う写真は実物よりかなり若いのはなぜでしょう？

　若く見せたいのですかね。（特に女性は）

　まあ、私は実際の年齢より高く昔から見られているので、反対に年齢を言うとそんなに若いの？？と驚かれます。

　年齢の割りに顔がふけているし、話し方が落ち着いているし、内容が豊富な知識と経験に基づいているからだと、自分に都合の良いように解釈しています。

　反対に、最近の相談者の女性（既婚の３０代〜４０代が多い）は実際の年齢より若くてきれいな方が増えたなと思います。

　実際の年齢を聞けるＦＰならではですね。

先日の大雨の際に後ろの山が崩れて、家が押し流された事故がありました。

建売か賃貸かわかりませんが、同じ並びに非常に似た建物が並んでいました。

おそらくどこかの業者が土地を購入して切り土して造成したのでしょう。

想定外の大雨のせいなのか、手抜きのよう壁だったのかわかりませんが、財産と人命が危機にさらされました。

業者が消費者のことを第一に考えていれば起こらなかったかもしれません。
人命が失われずに済んだことが救いです。

マイホーム購入に関するトラブル相談が多く寄せれます。

その多くは、業者が悪いところについて契約日まで言わないこと。

契約日当日になって、
｢実は広告の内容が間違っていた。｣
となる。

売主の予定などとあわせてやっとセッティングした契約日、納得いかなくても他のみなさんに迷惑をかけないように、しぶしぶサイン。

でも後になってからやっぱり納得いかないとなります。

契約日に言うならまだましで、コッソリ契約書だけ記載を変えてしまうことも。

マイホーム業者はとにかく契約を成立させなければ一円の売上も利益にもなりません。

契約が成立にならなければ、それまで動いた苦労も水の泡。

そのため、どうしても無理にでも契約を成立させようとなってしまいます。

購入者が契約をやめるかもしれない物件の悪いところは気づいていてもなるべく言わないようにします。

そのため不動産業者＝悪徳のイメージがつきますね。

不動産購入者が安心して購入できるような制度（購入者の味方の専門家登録。仲介業務をするプロを不動産業者以外に設定など）ができればと思います。

詳細の内容は書きませんが、今の業界の慣習や仲介料の制度のままでは、購入者は救われません。

購入者のことを第一に考える人に納得して購入者が報酬を払う制度になって欲しいものです。

最近大雨による水害の被害が多いように思います。

水害で命を落とされる人、避難生活をよぎなくされる人。床下浸水、床上浸水による後片付けなどに追われる人。

のご苦労、ご心労察するに余りあります。

ふと思い出したことがあります。

ある、ハンディのある家族のマイホームについてのアドバイスをしたときのことです。

ご家族としてはご主人の職場に近い海のそばを希望していたのですが、予算やハンディのある家族にとってうまく合う物件がなく、山の方の土地にマイホームを建てるように勧めました。

海沿いを避けるようにアドバイスをした理由には予算のほか、地盤改良費が高くつく可能性があることと、他に万一水害が発生した際にハンディのある家族を連れて避難するのは大変、避難先での生活も大変だということがありました。

多くの方は今回の大雨の被害があるまで、それほど水害について恐ろしさを感じていなかったと思います。

しかし、水害は起こりうるし、被害は甚大です。

しかもハンディを持った家族がいた場合は少しの遅れで取り返しが付かないことや、苦しい避難所生活を送ることによるストレス、床上浸水した自宅を直すための経済的、人的な負担も甚大です。

やはり、その方その方によって適切なマイホーム、立地は違います。きちんと相談者のことを思って土地を提案できることをうれしく思います。
（売ってしまえばそれっきり、手元の物件ですぐに決めようとします悪質不動産業者もいますが・・・。）

ハンディの家族のいる家庭に山の方の土地を提案し、受け入れられて本当に良かったです。

昨日に続いて、マイホームの契約後の相談では大損している例です。

住宅ローン減税の延長が叫ばれていますがまだ未定です。

とりあえず年内居住できるのであれば、そのほうが安心でしょう。

その住宅ローン減税を受けられないような契約内容になっている契約をみます。

確かに減税を受けるためには少し契約の形を変える面倒さはありますが、その手間を業者に惜しまれたで最大１６０万円の減税を受けられない事態に。

工務店・建築士はそれを知っているのか知らないのか・・・・。もっとお金について勉強していただきたいものです。

また、マイホーム購入予定者は最初に信頼できる第三者に相談して欲しいものです。

マイホームに関して相談は多いのですが、どうしても住宅ローンの相談になります。

その相談のタイミングは、ほとんどがマイホームの契約をしてから。

住宅ローンの相談に関しては、物件の金額なども重要ポイントなので、それらの書類をよく見ます。

先日の相談者も契約後でした。

建築確認の申請書類や見積もり書、各種仕様などを拝見しましたが、

｢この仕様と大きさでこの値段？１０００万円くらい高いんじゃないか？｣

と思うような内容でした。

すでに契約済みですので事を荒立てることは避けたいので、相談者に伝えませんが、

心の中では

｢もっと早く、マイホームを考え出したときに相談してくれれば１０００万円得したかもしれないな・・・。｣

と思っています。

これからマイホームを考えている方は、早め早めに相談ください。