宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

６月３０日はいくつかの物件の引渡し立会いでした。

その中のひとつ。本来ほかの物件の引渡し立会いと重なるため、行くことができなかったのですが、買主から電話が。

「隣の人と会っていないので境界杭が打てないそうなのですが。このまま進めていいのでしょうか？」

引渡しまでに境界確定して杭を打つことが約束だったのに、引渡し当日になって突然隣の人と会っていないと伝えてきた不動産業者。

予定をキャンセルして慌てて飛んでいきました。

実は１週間以上前から現地でまだ杭が打っていないので、引渡し日までに打つのか確認し、もし間に合わないのなら引渡しを伸ばしますか？と提案していた際に
「大丈夫！」と言っていました。それが当日になってこんなことを言うとは・・・・。

私は朝、現地に行って杭はなかったですが、小さな鋲が打っていたので、なんとか間に合ったのかな。

と思っていたのですが、なんとその鋲は隣の人に確認せずに打ったとのこと。

隣の人に勝手に「境界はここだから境界鋲を打ちました。」なんてことになったら、もし自分だったら怒ります。

どうやら、隣の人は遠くへ行っているらしく、会えなかったかららしいのですが。

そこからの不動産屋の言い訳がびっくりしました。

「売主さんからの予算が○○万円だから、そこまでできない！」（それは売主の都合！買主は境界確定してなければ安心して買えません。）

「○十年トラブルになっていないのだから大丈夫！」（隣人は高齢の方です。記憶の問題や、本人はよくても相続人との間でトラブルになる可能性は十分にあります。※ハンコ代をせしめる目的でごちゃごちゃ言う人）


「○○さんが何年前には隣の人と会って境界について話をしているから大丈夫！」（じゃあ、なんで○○さんは境界杭をそのとき打たなかったのでしょうか？そんな○○さんを信用しろというのが無茶です。なんらかのトラブルがあったから杭が打てなかったと推測するのが自然です。

そもそもこの不動産屋は以前書いた契約書に印紙を貼らない常習犯です。それでは信用しろで押し通されても・・・。

契約から１ヶ月。その間にまったく隣地の人に会わないとは・・・。（もっとも本来は売ることが決まって買い手が決まる前にある程度めぼしはつけておかないといけないと思います。）

３０日に間に合わないのがわかったのならその時点で連絡すれば良かったのに、当日になってそんなこと（隣地の人にあえず、勝手に鋲を打った）を言うとは酷いです。

重要事項説明書と契約書を当日にしか渡さない不動産屋の悪しき習慣の影がみえます。

世の中には、こんな風に不動産業者のいいようにやられてトラブルの種を抱える人がいっぱいいるのでしょうね。

なんとか、不動産業者も売主も土地家屋調査士も司法書士もいるところで、きちんと境界確定のハンコをもらってくるという約束（口約束ですが。書面とまでするとかなりもめそうな雰囲気でしたので。そもそも売主の方は誠実そうな方でしたので。）を取り付けて引き渡しとなりました。

昨日に引き続きおかしな住宅ローンセミナー広告についてです。

「生命保険を見直せば家が建つ。」

この根拠もよくわかりません。

家を買って、生命保険が得するケースには団体信用生命保険が住宅ローンに付属（民間金融機関の場合は保険料は金利に含まれる）してくるので、その分の保険料が節約できる。

そのため、家を買える。という理論がまず考えられます。

しかし、３０歳男性が３５年間、当初３０００万円相当の死亡保険金がだんだん減っていくタイプの生命保険の保険料は月４５００円くらいです。これでは家は建ちません。

あとは確かに多くの家庭は月３万円くらいの保険料を払っていますが、私の基準で見直してもせいぜい月１万円くらい減額になるくらいです。（きちんと意味のある保険に見直した場合。）

生命保険はまったくいらない！という理論をとる場合もありますが、その場合でもその保険料分は貯蓄をしないといけませんので、家の費用には回せません。

月５万円以上の本当の意味で無駄な保険（保険会社に有利な掛け捨てばかり）に加入している人の場合は確かに家は建つかもしれませんが、そいういった方はほとんどいません。

おそらく、そのセミナーは具定例を挙げれば
「生命保険を見直せば月３万円くらい節約できる。今の家賃が７万円なら、月３万円をプラスすれば月１０万円住宅ローンに払える。すると家が建つ！」
という理論なのでしょう。

ライフプランを無視して保険料を全部家のお金に回す理論は売り手の工務店等の理論ですので、真実なのかごまかしなのか見極めなければいけません。

住宅ローンについては、選び方次第で何百万円も変わってくるので、正しい知識をみなさんにもってもらいたいのですが、最近おかしな住宅ローンセミナーの広告を見ます。

主催者は工務店であるので、あきらかに建築見込み客を集めるのが目的です。

別にそれ自体を否定しないのですが、広告の文句が過剰広告だったり、だましだったりするとまじめな住宅ローンセミナーまで信頼を失うのでやめていただきたいと思います。

きちんとした内容で勝負して欲しいです。

さて、下記はある住宅ローンセミナーの広告文句です。

「金利１％の差で７５０万円！」

具体的に数字を挙げていますので、その根拠が必要です。確かに７５０万円もの差になることはありますが、それは多くの方にいえる話ではありません。レアケースのみです。

私なりにこの広告の根拠を推理してみました。

借入金額が３１００万円で、返済期間が３５年の全期間固定金利の元利金等返済ですと、金利３％の場合と金利４％の場合での総支払利息額がだいたい７５０万円になります。

確かに３１００万円という借入金額は高すぎるわけではないですし、３５年という期間も普通です。

しかし、金利１％の差になるというケースはほとんどありません。ここに過剰広告があります。

フラット３５の金利で見てみると、平成２０年６月の金利で、安いところは３．０５％くらい、一般的な銀行で高いところで３．５％くらいです。

つまり金利差は金融機関が違っても、０．５％程度であり、金利差が１％ということはめったにありません。
しかも金利が安いところは融資手数料が高いケースもあります。

金利差が同じ条件で１％以上開くとしたら、あまり一般的に利用しないノンバンクなどと比べている場合です。

あとは、自営業など特殊なケースです。

特殊なケースでも確かに金利差１％にはなるかもしれませんので過剰広告とはいえないのかもしれませんが、一般サラリーマンが参加したら「インチキだ。」と思われても仕方ありません。

一般的なサラリーマンが借りる住宅ローン金利で１％以上の差が開くとしたら、固定金利の期間が違う場合があります。

３５年固定だと３％だが、５年固定だと２％といったケースです。

これは論外です。３５年間ずっと金利が上がらないという保証をしてくれるなら別ですが、条件が違う住宅ローンを比べて１％の金利差というのはひどすぎます。

さすがにこれは無いと信じたいですが・・・。

住宅ローンセミナーを開催するのはいいですが、
過剰広告はやめていただきたいものです。

架空、入居中物件…ウェブに「おとり広告」　公取委が「エイブル」に排除命令
2008.6.18 15:52 産経新聞


　存在しない物件や入居中の賃貸住宅を自社のウェブサイトに掲載し、「おとり広告」にしていたなどとして、公正取引委員会は１８日、景品表示法違反（おとり広告、優良誤認）で賃貸仲介大手「エイブル」（東京）に排除命令を出した。

　公取委によると、エイブルは昨年３月から一時、自社の物件検索サイトなどに実際は３階に３０７号室までしかない福岡市内の賃貸マンションの「３０８号室」を掲載した。

　また、平成１８年１１月から昨年８月まで、入居者がいるにもかかわらず、都内や埼玉県内のマンション１４室の広告を出していた。中には４年以上前に賃貸契約済みの物件もあった。

　さらに、最寄り駅から徒歩２６分かかる埼玉県内の物件を「徒歩１６分」と紹介したり、東京都内の昭和５４年建築の物件を平成８年に建築された物件と不当表示したりしていた。

//////////////////////////////////////////

各業界の不当表示が問題になっていましたが、やっと不動産業界にもメスが入りました。

※このブログでは散々書いていましたが。

まだまだいっぱいありますので、それらも明るみにし、不動産業界の黒いイメージを払拭して欲しいものです。

とりあえず

宅地建物取引主任者を置かない不動産屋
重要事項説明を無資格者にさせる不動産屋
そして・・・・。賃貸仲介手数料を法定金額以上に借りてからもらう不動産屋（大多数がそうですが。）

これがわかりやすいですね。近い将来問題となるでしょう。

色々ライフプランから資金計画まで行った結果。

自宅を建て直すということがよくあります。

先日の建て直しの際に古い建物の床下の奥を見たところ、束柱がずれていたと相談者から連絡がありました。

先日の地震でずれたのか、もともと欠陥住宅だったのかはわかりませんが、建替えかリフォームかで悩んでいた相談者は、私の建替え提案にして良かったと喜んでいます。

今回の地震は幸い同じ震度６強でも建物の倒壊が少ないタイプの地震で、ほとんど建物の被害は無かったようですが、いつ建物に被害が出る地震が来るかわかりません。

家族の命を守る建物のチェックはしっかりと。